Отправлено: 28.02.07 11:46. Заголовок: Оформление в собственность (продолжение)

Скрытый текст

Нарыла на одном форуме, думаю, это будет интерсно: Хочу поделиться опытом. Возможно, будет интересно тем, кто приобретает квартиры в новостройках. Отдел оформления застройщика(компания Mirax Group) предлагал оформить в собственность квартиру за 2500 долларов. Учитывая то, что адрес был уже открыт (то есть, я была не первая), мне это стоило: -2 000 р (отданы в отдел оформления застройщика за получение экспликации и плана БТИ - можно было и дешевле в самом БТИ получить, но тогда нужно там стоять в очереди и т.д.). - 500 р - официальный платеж за оформление - 3 часа в очереди в Главном управлении федеральной регистрационной службы на Зеленом проспекте. Приходишь, занимаешь очередь, берешь бланк заявления (заполняешь) и квитанцию (оплачиваешь, пока идет очередь). Через месяц забирала готовые документы вообще без очереди! Но это, повторюсь, если адрес уже открыт. "Адрес открыт" - это значит, что кто-то уже подал доументы до Вас. Этот несчастный первопроходец должен собирать ацкие количества документов, а те, кто идут следом, просто переписывают их названия в свое заявление (уже там, на Зеленом проспекте). У нас ПИК за это вроде 1000 у.е. просит. Но еще вопрос, согласится ли на это.

 Отправлено: 07.05.10 11:54. Заголовок: freelance пишет: а ..

freelance пишет:

цитата:

а ну как процесс проиграют (ну да, все элемантарно, все выигрывают - а вдруг?), или в ФРС получат приостановку, протормозят и увидят отказ в регистрации

А ну как специалисты юрбюро точно так же протормозят? Ошибутся в исковом? Не придут в процесс?
Я лично присутствую на всех этапах, от подачи иска до регистрации в ФРС, что позволяет мне держать ситуацию под контролем, как бы она ни складывалась.

Orion пишет:

цитата:

иногда мелкие нюансы делают признание невозможным

Исковое заявление и решение суда основаны на нормах права, а никак не на таинственных "нюансах".
Да, документы в каждом конкретном случае могут различаться, и у меня достаточно квалификации, чтобы правильно расставить акценты в исковом заявлении и в процессе.
Тем не менее, основных условий для признания права в суде три:
1. Квартира создана как объект недвижимости (имеется разрешение на ввод в эксплуатацию и обмеры БТИ)
2. Покупатель в полном объеме исполнил обязанность по оплате квартиры.
3. Право собственности на квартиру еще никем не зарегистрировано.
Если эти условия соблюдены - поводов для отказа нет.

Формирование партии для обращения в суд продолжается, стоимость остается прежней:
- представительство интересов в суде и регистрация в ФРС - 8000 рублей.
- представительство интересов в суде (регистрация в ФРС не включена) - 6000 рублей.
- составление искового заявления - 3000 р.

Пошлины в суд и ФРС, расходы на БТИ не включены. Оплата после получения результата.

Пишите на e-mail mksh7003@gmail.com

Если в группе наберется достаточное количество человек, стоимость будет снижена.

 Отправлено: 07.05.10 16:51. Заголовок: alexAVRN Уже. Были ..

alexAVRN
Уже. Были уже мелкие шероховатости у ЗС, о которых я упоминал.
И таки что? Один приятный разговор с руководителем, и все шероховатости были устранены (за счет компании), извинения принесены.
При серьезных проблемах тоже понятно, что есть с кого спрашивать и с кого взыскивать - фирма не нулевая, убытки компенсировать не сложно.
А при плохой работе частного юриста что делать-доставать спортинвентарь для игры в бейсбол и учинять арбитраж в подьезде? Не наш метод.
Это мои личные соображения, в том числе основанные на личном же руководстве юр.компанией в недавнем прошлом и юр.отделом в реальном времени.

 Отправлено: 11.05.10 11:29. Заголовок: Цивилизованно взыска..

Цивилизованно взыскать причиненный ущерб можно и с юридического лица и с частного юриста.
Так же как и "арбитраж в подъезде" (отличный термин кстати ) можно учинять в отношении нерадивых сотрудников фирмы или в отношении частных лиц.
Кому-то ближе правовые средства защиты, а кто-то оперирует исключительно "понятийным" аппаратом.

В любом случае каждый сам оценивает свои финансовые возможности и свои риски.

 Отправлено: 11.05.10 12:03. Заголовок: Товарищи юристы, уча..

Товарищи юристы, участвующие в форуме!
Подскажите, пожалуйста, каков срок действия договора купли-продажи недвижимости, если договора нигде не зарегистрирован, право собственности на недвижимость тоже не зарегистрировано?
Заранее спасибо за ответ!

 Отправлено: 11.05.10 16:09. Заголовок: worken пишет: Товар..

worken пишет:

цитата:

Товарищи юристы, участвующие в форуме! Подскажите, пожалуйста, каков срок действия договора купли-продажи недвижимости, если договора нигде не зарегистрирован, право собственности на недвижимость тоже не зарегистрировано? Заранее спасибо за ответ!

В соответствии с п.4, ст. 429 Гражданского кодекса РФ 4: "В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора".

В стандартном предварительном договоре купли-продажи с ПИК (п.2.2.) указано, что основной договор купли-продажи заключается в течении 45 дней с даты оформления права собственности на ПИК (не дословно, но суть такая).

Таким образом ранее, чем ПИК оформит право собственности на себя, основной договор купли-продажи (который возможно зарегистрировать в Госреестре (ФРС)) заключен быть не может.

Предвосхищая последующий вопрос:
заключаемые в настоящий момент основные договоры купли-продажи с так называемым "отлагательным условием" решают некоторые задачи ПИК (в том числе по снятию социальной напряженности), но особенно от предварительных договоров не отличаются (в том числе и тем, что зарегистрировать их нельзя).

Но поверьте - такие условия в предварительном договоре даже лучше, как показывает практика, чем указание конкретного срока или не указание срока вообще (и тогда год).
Например клиенты компании Главмосстрой, у которых срок не был указан, при задержке в строительстве их домов были вынуждены вступать в долгую и довольно сложную переписку с застройщиком дабы обеспечить себе шанс доказать, что их предварительный договор по истечении года не прекратил свое действие.

С уважением,
Старший партнер
Юрбюро "Защита собственности"
Сергей Овчинников
р.т. 98 - 911 -98

 Отправлено: 11.05.10 16:39. Заголовок: Orion Спасибо за опе..

Orion Спасибо за оперативный ответ, но он расплывчатый все-таки. Договор купли-продажи квартиры (основной в моем случае) - имеет какой-либо срок, по истечении которого он становится недействительным, или нет? Учитывая, что незарегистрированный договор по сути - филькина грамота.

 Отправлено: 11.05.10 17:31. Заголовок: worken, по-моему все..

worken, по-моему все договора считаются исполненными при выполнении всех их условий. В Вашем случае акт приема-передачи квартиры, ключей и свидетельства о собственности уже на Вас. В моей редакции договора прописан п. 10, который гласит, что договор действует до даты полного исполнения сторонами своих обязательств.
Или же Вы имеете в виду срок перевода собственности на Вас чтобы предъявить требования, неустойки и прочее?

 Отправлено: 11.05.10 17:36. Заголовок: сейчас быстро порыла..

сейчас быстро порылась, что успела найти (древний-древний документ):
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8


О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

цитата:

14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

 Отправлено: 11.05.10 18:02. Заголовок: BlueEyeS Меня интере..

BlueEyeS Меня интересует вот такой момент. У нас сейчас с ПИКом заключен договор купли-продажи квартиры (не предварительный, а основной). Сам договор, понятное дело, нигде не зарегистрирован, мое право собственности на квартиру тоже. Есть ли какой-то предельный срок действия такого договора? Сроки исковой давности распространяются на этот договор? В июле текущего года договору будет 3 года.
Не может ли получится так, что собственность ПИК тянет оформлять, срок исковой давности пройдет, договор потеряет силу или еще что-нибудь в этом ключе, в результате чего я останусь без квартиры. Вот в чем вопрос.

 Отправлено: 12.05.10 09:02. Заголовок: worken, надо поискат..

worken, надо поискать в базе консультанта он-лайн. она, к сожалению, в рабочее время не доступна. только некоторые документы. а так, судя по тому, что я успела найти вчера
BlueEyeS пишет:

цитата:

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

и
BlueEyeS пишет:

цитата:

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

более свежую и аргументированную инфу смогут дать только юристы в виду знания всех правовых норм, но на мой взгляд, никакого риска потери квартиры нет и никогда не будет.

 Отправлено: 12.05.10 09:46. Заголовок: BlueEyeS пишет: В м..

BlueEyeS пишет:

цитата:

В моей редакции договора прописан п. 10, который гласит, что договор действует до даты полного исполнения сторонами своих обязательств.

А у меня такого пункта нет, как нет и вообще ничего по поводу срока действия договора. Такой чудненький договор ни о чем :-))))))))))))))
Спасибо Вам за информацию.

 Отправлено: 12.05.10 10:09. Заголовок: worken пишет: А у м..

worken пишет:

цитата:

А у меня такого пункта нет, как нет и вообще ничего по поводу срока действия договора. Такой чудненький договор ни о чем :-))))))))))))))

ну не страшно, все равно все трактуется согласно действующему законодательству :)

 Отправлено: 12.05.10 12:28. Заголовок: Попытаюсь ответить н..

Попытаюсь ответить на Ваши вопросы:
Срок действия договора.
По договору купли-продажи квартиры продавец (ПИК) обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять и оплатить ее. Т.е. срок действия договора – это фактически срок исполнения обязанности ПИКа по передаче квартиры. Срок исполнения ПИКом обязанности передать квартиру определяется договором купли-продажи. Если договор не позволяет определить этот срок, то ПИК обязан передать квартиру в разумный срок, а если этого не произошло – в течение 7 дней после того, как покупатель предъявит соответствующее требование.
Если ПИК квартиру Вам уже передал, договор считается исполненным.
Форма договора.
Договор продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В Вашем случае форма договора соблюдена. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ регистрируется именно переход права (а не договор), поэтому, как правильно заметила BlueEyes, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
Исковая давность.
Вопрос о применимости срока исковой давности к искам о признании права собственности является дискуссионным, а судебная практика на этот счет не является однообразной и зависит от обстоятельств конкретного дела. Кроме того, исчисление начала течения срока исковой давности по таким делам как правило затруднено. Преобладающим является мнение, что исковая давность не может применяться в отношении исков о признании права собственности.

 Отправлено: 12.05.10 12:56. Заголовок: Если я правильно пон..

Если я правильно понял, договор купли-продажи исполнен, вопрос срока давности не стоит, получается нам квартиру передали, мы заплатили, у нас отношений с пиком нет, если оформление собственности не через них делать( это другой договор услуг просто). Сам договор КП регистрируется вместе с правом собственности как я понял, но право собств. все равно первично???

 Отправлено: 12.05.10 13:09. Заголовок: как я понимаю: догов..

как я понимаю: договор исполнен, квартира передана. соответственно, мы являемся полноценными правообладателями на квартиру и отобрать ее никто не может. а с собственностью - либо мы ждем, когда родит ПИК, либо можно признать право по суду без проблем. я где-то в ГК видела текст, что если продавец не оформляет собственость (типа уклоняется), то суд без проблем даст на это добро в одностороннем порядке.

 Отправлено: 12.05.10 13:28. Заголовок: ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС Р..

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Наши договоры - это филькины грамоты и никаких обязательств и никаких сроков исковой давности по ним быть не может (по закону).
Просто нет ни у кого интереса развивать эту тему.

 Отправлено: 12.05.10 13:39. Заголовок: Вы бы уж до конца ци..

Вы бы уж до конца цитировали бы

цитата:

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

и я не считаю наши договора филькиной грамотой
и далее

цитата:

Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

P.S. какова разница между "исполнение условий договора" и "момент заключения договора"?

 Отправлено: 12.05.10 14:04. Заголовок: BlueEyeS Все что Вы..

BlueEyeS
Все что Вы пишите касается регистрации ПЕРЕХОДА права собственности и к факту заключенности договора отношения не имеет.
Договор купли-продажи недвижимости (не являющейся квартирой) не подлежит регистрации и порождает обязательства по передаче недвижимости, а регистрируется лишь перехо права собственности.
У нас же договора купли-продажи КВАРТИРЫ, который считается заключенным - т.е. СУЩЕСТВУЮЩИМ договором с момента его регистрации.
То есть, пока нет регистрации именно ДОГОВОРА купли-продажи квартиры, это не договор и он не порождает прав и обязанностей.

BlueEyeS пишет:

цитата:

P.S. какова разница между "исполнение условий договора" и "момент заключения договора"?

Договор купли-продажи квартиры зарегистрирован 1 мая - он заключен в этот день, т.е. возникла сделка, порождающая права и обязанности, квартира по этому договору передана 10 мая - договор исполнен.

 Отправлено: 12.05.10 14:10. Заголовок: again1, не убедили. ..

again1, не убедили.
и разницу между исполнением и заключением Вы не разъяснили.
Если говорить Вашими словами, тогда в праве собственности на квартиры наши суды должны отказывать. Почему не отказывают?

 Отправлено: 12.05.10 14:16. Заголовок: BlueEyeS пишет: не ..

BlueEyeS пишет:

цитата:

не убедили.

извините, то что я написал - это факт и никакого убеждать не собираюсь.

BlueEyeS пишет:

цитата:

Если говорить Вашими словами, тогда в праве собственности на квартиры наши суды должны отказывать.

должны

BlueEyeS пишет:

цитата:

Почему не отказывают?

потому что так всем проще, в том числе и ПИКу.