Отправлено: 18.09.08 21:54. Заголовок: дефолт- дрожать и бояться

Есть шанс не получить купленные квартиры от ПИК в связи с кризисом ликивидности и закрытием кредитования строительных компаний. Ведь все наши договоры не на квартиру а на векселя. При банкротстве юрлица векселя дают не квартиры а очередь в списке кредиторов банкрота с неясной перспективой возврата средств.
---
Fitch: Финансовый кризис ударит по российским строительным компаниям
18.09.2008 19:56 | Росбалт
Российские компании сектора строительства и недвижимости наиболее подверженными рискам в условиях финансового кризиса, считают аналитики международного рейтингового агентства Fitch Ratings.



Обеспокоенность Fitch состоянием строительной отрасли РФ связано с нехваткой ликвидности у некоторых компаний на фоне неблагоприятной конъюнктуры финансового рынка России.



Как отмечает агентство, российские компании часто полагаются на краткосрочные банковские кредитные линии. Соответственно, компании, использующие фондирование от российских банков, постоянно сталкиваются с риском рефинансирования. В результате, эмитенты зависят от получения капитала от российских банков или на рынках облигаций. Однако даже когда удается привлекать средства на внутреннем рынке рублевых облигаций или на международных рынках еврооблигаций, российские рублевые облигации могут быть краткосрочными и предусматривать периодические опционы пут для инвесторов. В настоящее время затруднен доступ на оба рынка, даже несмотря на повышенную премию за риск.



При этом аналитики Fitch уверены, что российские нефтяные, газовые компании, а также компании телекоммуникационного сектора сумеют рефинансировать краткосрочные долги. При этом наиболее подверженными рискам являются компании сектора недвижимости и строительной отрасли. По мнению агентства, если банки прекратят кредитование, стоимость коммерческой и жилой недвижимости (которая в настоящее время находится на пиковом уровне) будет снижаться по мере распространения случаев вынужденных продаж.



Кроме того, если существующее долговое финансирование предоставляется по конкретному активу и не будет обеспечено рефинансирование в краткосрочной перспективе, многие банки смогут в короткие сроки наложить взыскание на обеспечение, что ослабит позиции соответствующих компаний ОАО «Группа ЛСР», ООО «Миракс Групп», ОАО ОПИН, ОАО «Группа Компаний ПИК» и ОАО «Система-Галс». Рейтинги этих компаний находятся на пересмотре с прогнозом «Негативный» или уже имеют «Негативный» прогноз.

 Отправлено: 02.10.08 18:10. Заголовок: Сегодня прослушал св..

Сегодня прослушал свежую запись телефонного разговора руководства ПИКа с аналитиками инвестбанков
http://www.pik.ru/documents/Presentations/Conference_Call_30Sept08.wma
Суть того, что отвечали ПИКовци на вопросы о том как они планируют возвращать краткосрочные долги ниже:

План заключается в том, что вернуть в этом году придется 900 миллионов USD из следующих источников:

300 млн USD - средства от реализации крупных договоров с городскими и государственными заказчиками имена которых ПИК называт отказался, их планируется получить в конце октября-ноябре, при этом дома построены на 90 процентов, а город заплатит только тогда, когда в дома вселяться жители. Как я понял рассматривается продажа не проданных квартир в коммерческих домах.

100 млн USD - средства от реализации квартир частникам (гражданам)
200 млн USD будут перезанимать у банков с которыми у них сложились хорошие отношения
300 млн USD будут изыскивать на рынке, как я понял это продажа (или частичная продажа) каких-то проектов

Денег на счетах у ПИКа на данный момент 50-100 миллионов USD

ПИК не планирует значительные скидки на свои квартиры в планируемое время, они планируют рост будет около показателей инфляции в стране. ПИК больше не планирует покупать территории под застройку, того что у них есть им хватит на годы.

Интересно так же, что ПИК рассматривает возможность стимулировать продажи деля стоимость квартиры на две части, первая (60%) береться при продаже квартиры, а вторая на определенной степени готовности дома.(это было отвечено в ответ на вопрос о том как отсутствие доступных кредитов может повлиять на ПИК)

Ответы на 30й, 36-37ых, 45 и 74 и 76й минутах.

 Отправлено: 02.10.08 20:44. Заголовок: Кто-нить продажи во ..

Кто-нить продажи во 2-й очереди отслеживает, интересно? Можно было б понаблюдать динамику. Хотя бы и только в нашем районе... А потом прикинуть среднюю по России, в общих чертах, конечно.

 Отправлено: 02.10.08 20:54. Заголовок: ккк Отслеживает. Я ..

ккк
Отслеживает. Я вот, например. Динамика рваная-то за пару дней одна квартира, и та в броне, то наоборот-штуки 3 за день продается (и более на сайте не появляется).
Это по панелькам.
У меня сложилось впечатление, что с панелью проблем меньше, т.к. ее проще под всякие программы Москве загнать. Скажем, 10й корпус так и загнали.
Вот монолит...трешки и часть двушек там, такое впечатление, просто никто не берет. А очередникам\молодой семье\военным их особо не передать, ибо не только без отделки, но и без стен сдаются, по условиям программ не проходят.
Увы, но монолиты сдаются вместе с панелью, и даже, не ровен час-со второй половиной 2й очереди (которую еще не начали строить).
Меня вот другое интересует. Неужели ПИКу сложно быстро, действительно быстро достроить что есть, а еще лучше - пройти госкомиссию (пусть и в полусыром, т.с., виде) и потом продавать уже как ПОСТРОЕННЫЕ и СДАННЫЕ дома? Ведь и покупателя привлечет, и позволит высокую цену как-то обосновать...
И продажи 12го корпуса подстегнет, а то как-то грустно его три этажа наблюдать потенциальному покупателю.

 Отправлено: 03.10.08 07:32. Заголовок: freelance кто вам ск..

freelance кто вам сказал что панельки будут сдаваться в месте с монолитом? с какого дня вы отслеживаете продажи? интересно за какие деньги ПИК будет стоить дома если не продаст несколько квартир на уровне котлована, им не выгдно сначало построить а потом продать, да спрос большой....

 Отправлено: 03.10.08 08:15. Заголовок: да достроят, не пере..

да достроят, не переживайте. А вот зачем ПИКу понадобилась куча площадей, которую они купили с огромной скоростью, как на распродаже, вот это задачка...

 Отправлено: 03.10.08 13:26. Заголовок: Кончились покупател..

Кончились покупатели монолитов без стен с потолками 2,50 за полную стоимость на этапе котлованов с непонятными сроками сдачи за вексель . Такие же монолиты строили почти 8 лет на Окской, отдали очередникам

Коробки 10-ого, 11-ого и 12 корпусов достроят, чтобы внешне все выглядело достойно, потому как два недостроя рядом на одном пяточке явственно будут свидетельствовать о реальном состояние дел в компании, а вот что будет дальше с подключением и ГК, сложно прогнозировать, если Пику не удасться рефинансироваться в том объеме, который сейчас необходим, а это почти 900млн при капитализации компании в 2,5 млрд (а как мы знаем, 40% активов на его балансе это земля в МО, купленная на ПИке цен, и продать СЕЙЧАС быстро и за хорошие деньги ее будет невозможно, а остальной актив в виде млн метров в регионах, где нет московского правительства, и давно нет спроса), то высока вероятность что проблемы с рефинансированием все же будут, а это повлечет за собой резкое уменьшение активизации по вводу в эксплуатацию, а чтобы внешне все выглядело прилично, компания вряд ли смирится с полной потерей репутации, то на словах привяжут ГК панели к общей ГК для всей второй очереди и спокойно под это дело растянут стройку еще на годы, старые векселя погасят и перевыдадут новые, кто покупал для инвестиций, те подождут, хуже тем, кому нужно жить, или ипотека....

 Отправлено: 03.10.08 14:50. Заголовок: Сначала ипотечный, а..

Сначала ипотечный, а затем и биржевой кризис США все-таки ударил по российской экономике. Как от этого не пытались открещиваться еще в конце лета бизнесмены и чиновники, но экономические законы взяли верх над саморекламой. Первыми ощутили на себе связь с «внешним миром» банки, привыкшие получать в Америке кредиты под 4-7% и давать в России под 14-17%. Вторыми под удар попали девелоперы.

По мнению участников конференции «Инвестиции – девелопер - риэлтор», вторыми под удар попали девелоперы - из-за проблем с финансированием риски стали для банков чересчур обременительными и они начали массово отказывать застройщикам в займах.

«Сегодня «нормальной» будет считаться ставка в 19,5-20,5% при внесении первичного взноса не менее 40%» По этой причине сами застройщики прогнозируют снижение спроса на недвижимость, замедление темпов строительства нового жилья и приостановку уже строящихся объектов, что приведет к еще большему кризису.

Первыми приостановили программы кредитования на первичном рынке Москоммерцбанк, Юниаструмбанк, «Русский Стандарт». В четверг к ним присоединились еще несколько, например, Райффайзенбанк. «Для девелоперов затруднен доступ к кредитным ресурсам,— поясняет член правления банка Роман Воробьев.— Кредит на покупку жилья на первичном рынке фактически ничем не обеспечен, а в связи со сложной ситуацией у застройщиков наши риски многократно возрастают. Залоги в виде недостроя никому не нужны».

Следом аналогичные меры предпринял ВТБ 24, прославившийся массированной рекламой льготных кредитов. «Мы отказываемся от выдачи кредитов на покупку жилья в домах наших аккредитованных застройщиков, которые готовы менее чем на 80%, а это почти половина предложения»,— говорит директор департамента ипотечного кредитования банка Анатолий Печатников. Ранее ВТБ 24 ввел мораторий на аккредитацию новых застройщиков.

Банк «Уралсиб», у которого доля кредитования новостроек составляла еще в августе 40% ипотечного портфеля, официально об отказе в кредитовании не заявил, подчеркивая, что намерен страховать риски за счет повышенных ставок и более тщательной оценки объекта ипотеки. На самом деле, это – своего рода грозное предостережение тем девелоперам, которые «под шумок кризиса» захотят списать все свои просчеты на счет банка и выйти «сухими из воды».

Отказался на неопределенное время от всех кредитных программ Транскредитбанк, правда, оговорился, что «за исключением тех, кто связан с программами РЖД». Не удивительно – РЖД вопреки рекомендациям государства подняло тарифы на свои услуги на 23,5% против ожидаемых 12%, так что, по всей видимости, за «свои» проекты железнодорожники могут не беспокоиться. Пока.

Отказались от аккредитации новых строительных объектов и объявили о проведении мониторинга реализуемых проектов в банке «Абсолют» и в Альфа-банке.

Вот результаты мониторинга кредитных предложений банков, проведенного газетой ВЗГЛЯД. Шесть из десяти банков отказались даже обсуждать вопрос об ипотечном кредитовании, остальные подтвердили, что сегодня «нормальной» будет считаться ставка в 19,5-20,5% годовых сроком на 25 лет под залог имеющейся недвижимости и при внесении первичного взноса не менее 40% от стоимости квартиры в новостройке.

Как подчеркивают участники московской конференции, фактически речь идет об отказе в выдаче ипотеки на покупку жилья в строящихся домах, т.е. того, на что изначально и была ориентирована российская программа ипотечного кредитования нуждающихся в жилье и нацпроект «Доступное жилье».

«Строительные компании изначально имеют очень высокую кредитную нагрузку, поэтому сегодняшние меры банков закономерны, но это серьезно ударит по объектам эконом-класса, большая часть которых продается в кредит»,- говорит эксперт строительной компании «О.С.Г.» Леонид Кравцов. По его мнению, нововведения сократят продажи как минимум наполовину.

Очевидно, что сегодня в продаже находятся давно строящиеся дома или те, что сданы Госкомиссии летом. Новых проектов многоэтажных домов на московском рынке почти нет.

Эта ситуация характерна для России в целом. По данным Ассоциации строителей России, из 72,5 млн кв. метров жилья, запланированных на 2008 год, в первом полугодии построено чуть больше только 21 млн «квадратов». Даже неспециалисту понятно, что к концу года намеченный план не выполнить.

Застройщикам практически невозможно получать кредиты под свои проекты, а значит, и на прежний уровень продаж они уже не выйдут. Рост себестоимости строительства с начала 2008 года составил 21%. При этом цены на строительные материалы выросли на 19%. В Москве ситуация усугубляется дефицитом площадок, нежеланием девелоперов строить жилье эконом-класса, преобладанием в этом сегменте социальных квартир, которые не поступают в свободную продажу.

«Девелоперы теряют один из серьезных источников финансирования строительства, что вместе с ужесточением условий кредитования самих застройщиков приведет к снижению его темпов и возможному банкротству ряда компаний»,— считает руководитель департамента новостроек бюро «Агент 002» Дмитрий Иванов.

Как считают многие участники форума, предложение на рынке будет пополняться за счет продажи застройщиками оставшихся квартир, а также тех новостроек, которые были куплены инвесторами и автоматически перетекли в категорию вторичного жилья.

С ужесточением выдачи ипотечных кредитов спрос на квартиры также сократится. По последним данным, количество ипотечных сделок сократилось с 15% в прошлом году до 4% этим летом. Соответственно, в продаже продолжают оставаться квартиры, которые теоретически могли бы быть куплены с помощью ипотеки. И со спадом спроса они подешевеют не менее чем на 20-25%.

С другой стороны, аналитики рынка считают, что если цены на недвижимость пойдут резко вниз, это станет началом кризиса, так как спрос на приобретение собственного жилища остается в таких условиях просто неудовлетворенным. «Обеспеченность жильем в России в 3-4 раза ниже, чем в Европе и США», – говорит аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченко.

«При сохранении стремительно растущего дисбаланса между неудовлетворенным спросом и сокращающимся предложением и при таком росте стоимости финансовых ресурсов для девелоперов банкротство стройфирм неизбежно, как неизбежно в этом случае сокращение предложения квартир на рынке»,- считает Леонид Кравцов. По его мнению, пока еще «остается возможность принять меры по демонополизации рынка новостроек и значительному увеличению предложения массового жилья, что позволит оздоровить рынок и сократить аномально высокую доходность без обвала цен».

Доказательством шаткости финансового положения девелоперов может служить сегодняшнее положение одной из крупнейших строительных компаний – «ПИК-Групп».

Фирма имеет рекордную краткосрочную задолженность в 1,3 млрд. долларов и рассчитаться должна до конца года. Как говорят в самой компании, планируется сделать это за счет форсированных продаж жилья. По мнению экспертов рынка, сегодня это нереально.

Другая проблема – это просрочки в выплате зарплат строителям и грядущие массовые увольнения, в первую очередь, в той же «ПИК-Групп», а также в Mirax и компании «Жилищный Комплекс».

«Жалко не разоряющихся девелоперов и банкиров, а всех, кто просто строит и тех, кто нуждается в жилье, причем, дешевом, под кредитные программы, адекватные доходам», - говорит аналитик компании «Фин-Брокер» Елизавета Листьева.

 Отправлено: 03.10.08 15:16. Заголовок: давайте все статьи и..

давайте все статьи из нета сюда перекачаем!!!! и будем сидеть и ужасаться!!!

 Отправлено: 03.10.08 16:19. Заголовок: Andr1 пишет: всех, ..

Andr1 пишет:

цитата:

всех, кто просто строит

(Елизавета Листьева). Это кто , интересно?

 Отправлено: 03.10.08 18:30. Заголовок: пойду застрелюсь :..

пойду застрелюсь

 Отправлено: 03.10.08 21:20. Заголовок: чего думаю-наверное,..

чего думаю-наверное, цены на машины должны упасть процентов на 20-30. Правда, стоимость кредитов вырастет, но профит должен быть все равно.

 Отправлено: 03.10.08 22:51. Заголовок: Ser Dimok Что будут..

Ser Dimok
Что будут вместе сдаваться сказали два разных менеджера в офисе у ПИКа.
Если не так-буду только рад.
По поводу продажи в достроенных домах я неверно выразился.
Да, продавать начинать надо на котловане (и на эти деньги строить).
Но если уж начали возводить коробку, возводить надо бы быстрее (панель быстро строится), чтобы с полным основанием улучшить продажи за счет достроенных домов.
Тот-же ДСК1 собирает 17 этажей буквально за лето. А у нас, блин, на четвертый этаж никак не выйдут.
Продажи отследиваю с июня с.г., видел, как моментально разошлись двушки и быстро-однушки. А потом продажи сильно замедлились...

 Отправлено: 04.10.08 09:15. Заголовок: Утверждена средняя р..

Утверждена средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на IV квартал 2008 года


Приказом Минрегиона России от 18 сентября 2008 года N 168 утверждена средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья (в рублях) по субъектам РФ, подлежащая применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ для расчета размеров социальных выплат, выделяемых в соответствии с планами на IV квартал 2008 года, для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений.

В частности, средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья на четвертый квартал 2008 года составляет: г.Москва - 76800 рублей, г.Санкт-Петербург - 47300 рублей.

 Отправлено: 04.10.08 21:52. Заголовок: где бы в Москве найт..

где бы в Москве найти такую квартиру, 76 800 за кв.м :))

 Отправлено: 06.10.08 11:02. Заголовок: ПИК "выкинул"..

ПИК "выкинул" на продажу 24 трехкомнатных квартиры в 10 и 11 корпусах. В 12 не знаю - не мониторил. Стоят 98440 за кв.м.
И на ПИК-овском сайте в ЗАО появились в продаже еще порядка 130 квартир (было 250, стало 387).
Начал-таки сливать резервные квартиры...

 Отправлено: 06.10.08 11:11. Заголовок: Toad точно, а мне же..

Toad точно, а мне жена говорила что не верит что так мало квартир осталось, надо жене чаще верить

freelance только что звонил в ПИК, сказали сдача 10,11 и 12 корпусов конец этого года, ключи 2-3 квартал 2009 года, и с монолитами их не связывают, ключи в монолитах 2-3 квартал, НО, 2010 года, мне примерно эти сроки при покупки и озвучивали

 Отправлено: 06.10.08 13:47. Заголовок: http://realty.mail.r..

http://realty.mail.ru/news/2695.html?from=mrinews

 Отправлено: 06.10.08 13:48. Заголовок: Ser Dimok Это тольк..

Ser Dimok
Это только радует
Судя по всему, менеджерам их верить действительно не стоит-летом с пеной у рта доказывали, что в 11 корпусе трешек уже и нет...
Теперь осталось (ничему не удивлюсь), чтобы дефицитных двушек десяток появился.

Toad
Мне кажется, что это не обязательно сам ПИК, мб, это к.-н. инвестор кучку сразу скидывает.

2all: подскажите, кто рядом бывает, работа по панелькам, ведется активно, или сугубо символически?

 Отправлено: 06.10.08 14:13. Заголовок: freelance пишет: 2a..

freelance пишет:

цитата:

2all: подскажите, кто рядом бывает, работа по панелькам, ведется активно, или сугубо символически?

чт вы имеете ввиду?

90 миллионов баксов примерно оцениваются наши 3 панельки и 2 монолита, а это десятая часть долга, а квартир у ПИКа напродажу стоит много, надеюсь с долгами ПИК разберется

 Отправлено: 06.10.08 14:34. Заголовок: Ser Dimok Ну, мои з..

Ser Dimok
Ну, мои знакомые живут рядом с ПИКовскими монолитами на Семеновской, там работа чисто символически идет.
То же самое - высотка на Рублевке, вяло 5й месяц копают котлован.
У нас до последнего времени работа шла активно (12й корпус не в счет), а вот неделю-две как-то прогресс не так заметен (по фото).
Вот я и поинтересовался интенсивностью работ...