Отправлено: 27.01.09 12:22. Заголовок: Заключение основного договора купли-продажи

Меня все время мучает вопрос когда можно будет заключить основной договор купли-продажи.

По идее нужно выполнение нескольких условий:
1) Подошел срок погашения векселя
2) дом уже оформлен в собственность ПИКом
(может еще какие???)

Срок погашения векселя всем известен....Например у меня 9 июня 2009.
А вот сколько ПИК будет в собственность оформлять для меня загадка.

Если предположить что в Июне они сдают дом. Сколько времени им потребуется на оформление?

И что делать нам с их векселями пока они оформляют собственность???

Кто то тут писал, что как только приходит срок погашения векселя ПИК без проблем заключает основной договор, но как такое возможно без оформления дома в собственность ПИКа...?

У кого какие идеи? Может кто то сможет разъяснить подробно?

 Отправлено: 27.01.09 14:45. Заголовок: На данный момент они..

На данный момент они не охотно, точнее совсем отказывают в оформлении основного договора. Говорят которко, только после обмеров БТИ и в момент присвоения почтового адреса. Если срок погашения векселя наступает раньше, то он (этот срок) просто передвигается
Что будет летом - не понятно. Возможно ситуация изменится так, что они сами будут предлагать заключать договора (во что верится не охотно)

 Отправлено: 27.01.09 16:22. Заголовок: PashaP пишет: Меня ..

PashaP пишет:

цитата:

Меня все время мучает вопрос когда можно будет заключить основной договор купли-продажи. По идее нужно выполнение нескольких условий: 1) Подошел срок погашения векселя 2) дом уже оформлен в собственность ПИКом (может еще какие???) Срок погашения векселя всем известен....Например у меня 9 июня 2009. А вот сколько ПИК будет в собственность оформлять для меня загадка. Если предположить что в Июне они сдают дом. Сколько времени им потребуется на оформление? И что делать нам с их векселями пока они оформляют собственность??? Кто то тут писал, что как только приходит срок погашения векселя ПИК без проблем заключает основной договор, но как такое возможно без оформления дома в собственность ПИКа...? У кого какие идеи? Может кто то сможет разъяснить подробно?

Как было лично у нас.
Когда подошла дата погашения векселя, мы поехали и заключили основной договор.
Но на тот момент уже были известны размеры квартиры из БТИ (в осн. договоре указывается фактическая площадь, не ориетировочная) и начали выдавать ключи, хоть тогда еще пока только для ремонта (не для проживания).
По поводу соб-ти - для первой очереди ПИК пока не оформил соб-ть даже на себя. Инфа с их слов, соб=ть примерно оформляеися через 2 года после введения объекта в эксплуатацию.

 Отправлено: 27.01.09 16:37. Заголовок: 2 года -это срок офо..

2 года -это срок оформления собственности для покупателя. Думаю, для оформления в собственность дома "на себя"(ПИК -Юрлицо) действует более простая процедура.

 Отправлено: 27.01.09 16:42. Заголовок: Mr&Mrs_V пишет:..

Mr&Mrs_V пишет:

цитата:

2 года -это срок оформления собственности для покупателя. Думаю, для оформления в собственность дома "на себя"(ПИК -Юрлицо) действует более простая процедура.

2 года - это ориентировочный срок оформления собственности на ПИК, и это очень сложная процедура, необходимо столько документов и согласований (((
а оформить на нас уже потом не проблема - ПИК это делает в течение 3 месяцев, можно сказать, он просто переоформляет на другого собственника.

 Отправлено: 27.01.09 16:50. Заголовок: Снежана пишет: По п..

Снежана пишет:

цитата:

По поводу соб-ти - для первой очереди ПИК пока не оформил соб-ть даже на себя. Инфа с их слов, соб=ть примерно оформляеися через 2 года после введения объекта в эксплуатацию.

Вот это очень странно...То что оформляется 2 года - это когда покупатель уже оформляет в свою собственность ...

А ПИК должен был собственность на себя получить в любом случае. Иначе на каком основании он продает Вам квартируи и заключает договор купли-продажи если он не является собственником...

Просто у меня у приятеля квартира куплена у другого девелопера в Москве...Так дом уже сдан почти год как, а у него на руках все еще вексель и никакого договора купли-продажи... Собственность пока еще не оформлена у продавца.

 Отправлено: 27.01.09 17:03. Заголовок: PashaP пишет: А ПИК..

PashaP пишет:

цитата:

А ПИК должен был собственность на себя получить в любом случае. Иначе на каком основании он продает Вам квартируи и заключает договор купли-продажи если он не является собственником...

... но он заключает с нами основные договоры... хотя да, фактически он не может продавать то, что ему еще не принадлежит

 Отправлено: 27.01.09 17:09. Заголовок: PashaP оформление в..

PashaP оформление в собственность активно обсуждалась тут - http://newperedelkino.borda.ru/?1-1-0-00000028-000-0-0-1232708613.

 Отправлено: 27.01.09 20:29. Заголовок: Если подошел срок по..

Если подошел срок погашения векселя и есть обмеры БТИ и почтовый адрес -ПИК оформляет ДКП с отлагательным условием, которое заключается в том, что после получения ПИКом собственности подписывается Доп.соглашение, в котором указываются правоустанавливающие документы (т.е. то, что подтверждает их право собственности на объект купли-продажи). Во всяком случае, так сейчас происходит оформление по другому объекту ПИКа в Москве.(Дом, кстати, еще не принят в эксплуатацию)
Правда, сроки погашения векселя и обмеры БТИ могут сильно различаться по времени по каждому объекту и даже покупателю, поэтому сроки заключения ДКП ПИК определяет по-разному.
Но эти 3 условия должны быть соблюдены:
1.наступил срок по векселю
2.есть почтовый адрес и №квартиры
3.есть точная площадь по обмерам БТИ.

Собственность ПИКа на квартиру для этого не нужна. Будете в ней жить года два -тогда и собственность получите.

 Отправлено: 27.01.09 22:25. Заголовок: Гостья Спасибо за п..

Гостья
Спасибо за понятный и детальный ответ!

 Отправлено: 29.01.09 08:26. Заголовок: Скажите, обязательно..

Скажите, обязательно ли гасить весель в день, указанный в договоре. Например срок гашения векселя 15 июля , а срок срок погашения кредита наступает позже 1 октября и вексель в залоге у банка.

 Отправлено: 29.01.09 12:08. Заголовок: я гасил через месяц ..

я гасил через месяц после наступления срока. но предварительно предупредив об этом и ПИК и банк

 Отправлено: 29.01.09 15:35. Заголовок: А можно .....

В связи с понижением цены метра на жилую недвижимость можно не гасить его, а получить деньги обратно, т.е. стоимость векселя???

 Отправлено: 29.01.09 23:05. Заголовок: вообще такой вариант..

вообще такой вариант возможен...на мой взгляд.
Нужно конечно прорабатывать вопрос с юридической стороны...Но запретить нам получить деньги по векселю они вряд ли смогут...
Прямо нигде не прописано что мы должны вексель отдать в оплату квартиры...нет этой связи именно потому мы ив беззащитной ситуации с этим векселем...
И вообще договор основной ( что бы не говорили многие) мы должны заключать с собственником коим ПИК являться не будет к тому времени...


Так что мер воздействия у них на нас нет....даже не смотря на предварительный договор...

но на самом деле не смотря на понижение цены квадратных метров квартиру купить будет очень трудно нормальную за такие деньги в новом доме...
Предложений то будет не много к тому времени как вексель будем гасить...

 Отправлено: 30.01.09 10:59. Заголовок: Всем, кто торопиться..

Всем, кто торопится с заключением основного договора купли-продажи уже сейчас (до регистрации недвижимости), рекомендую подумать о целесообразности такой спешки.
Практика общих судов применительно к таким договорам пошла по тому пути, что лишь после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается согласованным сторонами, а соответствующий договор - заключенным.

PS Кроме того, следует помнить, что в силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 Отправлено: 30.01.09 11:54. Заголовок: Lawyer пишет: Всем,..

Lawyer пишет:

цитата:

Всем, кто торопится с заключением основного договора купли-продажи уже сейчас (до регистрации недвижимости), рекомендую подумать о целесообразности такой спешки.

TRANSLATE PLEASE ДЛЯ НЕ ЮРИСТОВ

 Отправлено: 30.01.09 12:45. Заголовок: тот, документ, что в..

тот, документ, что вы подписываете с ПИКом является недействительным, его нельзя нести в регплату и регистрировать право собственности поскольку продать официально ПИК вам ничего не может-у него нет собственности на квартиру.

сначала ПИК должен оформить собственность на себя, потом подписать основной договор купли-продажи с вами.

Но с точки зрения защиты конечно покупателя лучше иметь заключенный основной договор купли-продажи и оплатить его путем погашения векселя.

 Отправлено: 30.01.09 15:24. Заголовок: mimi пишет: Скажите..

mimi пишет:

цитата:

Скажите, обязательно ли гасить весель в день, указанный в договоре. Например срок гашения векселя 15 июля , а срок срок погашения кредита наступает позже 1 октября и вексель в залоге у банка.

на бланке векселя написано: "по предъявлении не ранее ... числа".
Т.к. у нас у всех дисконтные векселя, то ПИКу по барабану когда его предоставят, в срок погашения или позже, сумма погашения от этого не изменится. Единственное, их казначейская служба должна зарезервировать и держать в наличии каждый день необходимую сумму к погашению начиная со дня предъявления векселя. Естесственно, лучше заранее с ними обговаривать срок.
Нельзя лишь предъявить вексель ранее даты предъявления, Вы можете его только перевести его на др лицо по договору купли-продажи по рыночной цене с учетом дисконта, либо предложить это сделать ПИКу. но тогда сумма, которую они Вам заплатят будет меньше номинала и равна фактическому времени, в течение которого Вы держали вексель помноженное на дисконт по нему. Дисконт определяется путем разницы между номиналом и ценой продажи в день выпуска с учетом срока обращения векселя (расчет есть в приложении к договору купли-продажи векселя).

 Отправлено: 30.01.09 15:37. Заголовок: Какая же тут защита ..

Какая же тут защита если посмотреть трезво????

Заключен договор который не имеет силу в виду того что продавец не имел право продавать то что ему не принадлежит....

Получается что мы заключим предварительный договор 2 с уточненными параметрами и не понятно за что заплаченными деньгами.

В общем как была эта тема темная так и осталась.

По хорошему надо либо гасить вексель забирая деньги (можно и в банке оставить как вклад и получать проценты) либо не гасить, а держать на руках и в любом случае ждать пока будет собственность у ПИКа.
И вообще требовать чтобы они поторопились с собственностью...Так хоть у них стимул будет....

В договоре купли-продажи по карйней мере у меня написано что договор основной должен быть заключен через сколько то там месяцев после получения права собственности Продавцом, но не ранее срока совпадающего с погашением векселя....

 Отправлено: 30.01.09 17:04. Заголовок: PashaP тот факт, ч..

PashaP

тот факт, что вы заплатили! деньги за конкретную построенную! квартиру это значит очень много-вам доступна судебная защита-вы можете сразу же после заключения основного договора купли-продажи обращаться в суд и признавать право собственности на квартиру не дожидаясь ПИКа.

вексель ПИКа в наше время очень сомнительная бумага-ПИК заложил все что мог, вплоть до оборотных денег, это крайний шаг свидетельствует о наличии серьезных проблем.

что выбрать квартиру или деньги решать вам...

 Отправлено: 30.01.09 17:38. Заголовок: PashaP пишет: По хо..

PashaP пишет:

цитата:

По хорошему надо либо гасить вексель забирая деньги (можно и в банке оставить как вклад и получать проценты) либо не гасить, а держать на руках и в любом случае ждать пока будет собственность у ПИКа. И вообще требовать чтобы они поторопились с собственностью...Так хоть у них стимул будет....

Вексель (инфа со слов менеджера, возможно устаревшие данные) нужно гасить в течение года с даты, с которой можно им начать расплачиваться. Этого пункта нет в договоре, но нам так озвучили.
А стимула у ПИКа торопиться с собственностью - нет. Договор на оформление в соб-ть на себя подписывается одновременно с основным договором КП. Оформление в соб-ть оплачивается одновременно с погашением векселя.


сбг пишет:

цитата:

Но с точки зрения защиты конечно покупателя лучше иметь заключенный основной договор купли-продажи и оплатить его путем погашения векселя.

Тоже считаю, если, вексель нужен именно для оплаты квартиры, лучше иметь основной договор КП, чем предварительный и непогашенный вексель.

 Отправлено: 30.01.09 23:31. Заголовок: Снежана пишет: сбг ..

Снежана пишет:

цитата:

сбг пишет: цитата: Но с точки зрения защиты конечно покупателя лучше иметь заключенный основной договор купли-продажи и оплатить его путем погашения векселя. Тоже считаю, если, вексель нужен именно для оплаты квартиры, лучше иметь основной договор КП, чем предварительный и непогашенный вексель.

И в итоге???
Тем, у кого дата погашения векселя "на носу" - очень близко, находятся в самом плохом положении?!
Тем, у кого подальше, есть возможность дождаться присвоения почтового адреса и заключения договора?!
А вообще, думается, кому нужны деньги - сидят ждут даты погашения и начинают требовать (обесцененные рублики), кому больше нужна квартира - "очкуют", извините ,дальше. В нашей стране и при основном договоре кинуть немножко могут.
Каждый раз, когда на форуме читаю или сама думаю о таких выражениях как "нам надо требовать" и т.п., самой становится улыбчиво, мягко сказать. Лично я знала на что иду, новостройка и спокойные времена много нервов помотала людям.
Народ, мы проходим по стопам всех форумчан, которые "высиживают" свои вожделенные квартиры. Дом почти достроили, все o'k Главное - не заморозили, а в остальном - разберемся, у нас же есть АНТИКРИЗИЗНЫЙ ШТАБ!!!

 Отправлено: 30.01.09 23:47. Заголовок: lampaaladina пишет: ..

lampaaladina пишет:

цитата:

И в итоге???

lampaaladina , не совсем так поняли, что я имела в виду. Я не предлагала досрочного заключения основного договора Это ответ PashaP
пишет:

цитата:

либо не гасить, а держать на руках и в любом случае ждать пока будет собственность у ПИКа.

 Отправлено: 31.01.09 01:27. Заголовок: а у нас дата погашен..

а у нас дата погашения векселя и дата возврата кредита (взятого на покупку этого векселя) в банк совпадают. т.е. погашение веселя не ранее 20 мая, возврат кредита не позднее 20 мая. т.е. мы не можем предъявлять позже (о том что вексель можно предъявлять в течение года с даты погашения, кстати, написано в положении о простом и переводном векселе).


п.с. и можно вместо квартиры забрать деньги. это 100%. нам в банке сказали что кто-то так и сделал))) но смысл. на эти деньги щаз не купишь равноценную квартиру. цены в рублях пока что не падают.

 Отправлено: 31.01.09 12:37. Заголовок: Снежана а что вы им..

Снежана а что вы имели в виду?

 Отправлено: 31.01.09 14:09. Заголовок: Мне как и всем конеч..

Мне как и всем конечно нужна квартира... Но есть например такая вероятность что цены в рублях упадут резко в середине года и можно будет думать о покупке на теж же деньги чего то еще.... Это конечно просто фантазии...

В основном интересует конечно как правильно заключить основной договор...

ЕЩЕ РАЗ... Получается что пока у ПИКа нет собственности мы заключаем очередной договор о намерениях...
Но если его можно использовать в суде для оформления собственности на себя, то это конечно выход...
Получается что сразу же собственником становимся мы...

Только все это мягко говоря странно...

ПИК вообще чем может интересно подтвердить свое отношение к нашим домам??? Какие документы у него есть?

 Отправлено: 31.01.09 16:33. Заголовок: lampaaladina пишет: ..

lampaaladina пишет:

цитата:

Снежана а что вы имели в виду?

lampaaladina , все ИМХО,

PashaP пишет:

цитата:

либо не гасить, а держать на руках и в любом случае ждать пока будет собственность у ПИКа.

ПИК с соб-тью может тянуть долго (более 2 лет) , вексель нужнот гасить в течение года. Соответственно, этот вариат отпадает.
И как только будут обмеры БТИ, почтовый адрес и т. д,. , сразу же гасить вексель, заключать основной договор.
Все-таки в России живем, пока еще можно предъявлять вексель к погашению, самое главное, есть к кому

 Отправлено: 31.01.09 19:22. Заголовок: Снежана пишет: (бол..

Снежана пишет:

цитата:

(более 2 лет)

если не секрет откуда сроки?
Насколько я понимаю, ПИК вообще может вечно тянуть.

 Отправлено: 31.01.09 19:26. Заголовок: я слышала версию, чт..

я слышала версию, что пик тянет с собственностью два года со ввода в эксплуатацию, т.к. два года - это некий гарантийный срок, в течение которого собственник может предъявить претензии к качеству постройки и недочеты должны бесплатно исправить. пока собственника нет, претензии предъявлять некому. а после двух лет уже и гарантия закончилась, никто ничего переделывать не будет.

 Отправлено: 31.01.09 19:28. Заголовок: PashaP пишет: цены ..

PashaP пишет:

цитата:

цены в рублях упадут резко в середине года и можно будет думать о покупке на теж же деньги чего то еще.... Это конечно просто фантазии...

у нас они тоже есть))

но еще в договоре написано что если не заключить основной договор после предварительного то штраф 7% от стоимости квартиры.

 Отправлено: 31.01.09 19:40. Заголовок: odeyalki пишет: я с..

odeyalki пишет:

цитата:

я слышала версию, что пик тянет с собственностью два года со ввода в эксплуатацию, т.к. два года - это некий гарантийный срок, в течение которого собственник может предъявить претензии к качеству постройки и недочеты должны бесплатно исправить. пока собственника нет, претензии предъявлять некому. а после двух лет уже и гарантия закончилась, никто ничего переделывать не будет.

у ПИКа много оснований тянуть с соб-тью.
Почему не исправят? Перед получение ключей мы подписываем акт осмотра квартиры, в котором все и указывается. Все это исправляется как раз течение гарантийного срока.

pasha59 , ага, сколько он будет тянуть, мне не известно, но точно более 2 лет с момента ввода в эксплуатацию

 Отправлено: 31.01.09 22:42. Заголовок: odeyalki пишет: но ..

odeyalki пишет:

цитата:

но еще в договоре написано что если не заключить основной договор после предварительного то штраф 7% от стоимости квартиры.

штраф возможен в случае если я откажусь заключать договор купли-продажи с собственником ПИКом...
А ПИК им станет черт знает когда, так что в суде он проиграет по любому и никакие 7% не получит.

Договор то он заключать не имеет право. (на мой взгляд)

Выдержка из моего предварительного:
"2.2. Указанная в п. 2.1. настоящего Договора полная стоимость квартиры должна быть оплачена Покупателем по договору купли-продажи Квартиры в течение пяти рабочих дней с момента его подписания Сторонами. Договор купли-продажи Квартиры оформляется Сторонами в срок не позднее сорока пяти бакновских дней с момента получения Свидетельства о регистрации права собственности Продавца на Квартиру, но в любом случае не ранее 8 июня 2009 года. ..."


Читал другую ветку - там был юрист с ником "соинвестор", так может он поянит на сколько основной "договор" заключаемый ПИКом до получения собственности имеет юридическую силу?

 Отправлено: 01.02.09 15:50. Заголовок: у нас тоже это есть ..

у нас тоже это есть в предварительном. а что за договор заключается с пиком при получении ключей? это уже не предварительный, но получается еще и не основной ДКП. а какой же? промежуточный какой-то? :о)

я считаю, что можно забрать деньги вместо квартиры, если квартира в кредит, а ставки сейчас грабительские. т.е. квартира в итоге станет золотая. и она в силу своего расположения, качества дома и пр. не должна стоить таких денег. лучше подкопить, подождать пока условия в банках станут лучше или упадут цены на недвижимость и купить. у нас в мае будет этот вопрос решаться. и в принципе даже штраф не так страшен.

 Отправлено: 01.02.09 16:23. Заголовок: odeyalki,все понятно..

odeyalki,все понятно, только надо учитывать, что как правило низкие цены на недвижимость не совпадают с доступностью кредита. Цены на жилье к лету может и упадут, но при этом кредит будет взять нереально. А то что жилье станет массово доступным без кредита - я в этом глубоко сомневаюсь. Есть вероятность, что условия банка станут лучше, года через 2-3, но к тому времени квартиры будут не золотыми, а платиновыми Застройщикам будет проще подождать, чем продавать по дешевке, а продажи частных лиц и инвесторов не создадут масштабного тренда. А там, кто знает.

 Отправлено: 01.02.09 17:46. Заголовок: odeyalki пишет: у н..

odeyalki пишет:

цитата:

у нас тоже это есть в предварительном. а что за договор заключается с пиком при получении ключей? это уже не предварительный, но получается еще и не основной ДКП. а какой же? промежуточный какой-то? :о)

основной договор купли-продажи

 Отправлено: 01.02.09 22:39. Заголовок: На самом деле к срок..

На самом деле к сроку погашения векселя с учетом сдвига срока сдачи домов 10-12 ПИК не будет готов заключать даже этот промежуточный договор, так как не будет еще обмеров БТИ.

В этой ситуации мне кажется экономически целесообразно все таки вексель к погашению предъявить, но может быть сразу на вклад деньги положить... Главное чтобы ПИК не обрушить своими погашениями :)

Потому как ждать несколько месяцев когда ПИК созреет на заключение договора не позволительная роскошь. Деньги должны работать...

 Отправлено: 02.02.09 00:00. Заголовок: PashaP пишет: мне к..

PashaP пишет:

цитата:

мне кажется экономически целесообразно все таки вексель к погашению предъявить, но может быть сразу на вклад деньги положить...

ПИК не разрешает это сделать. Деньги по векселю он Вам, конечно, перечислит, через месяц-другой, но одновременно расторгнет предварительный ДКП (имеет на это право, т.к. у Вас, видимо, прошел год со дня его заключения). У них все предусмотрено. Так что Вы получите только свои обесценившиеся рубли.
PashaP пишет:

цитата:

Деньги должны работать...

- Вот они и работают -на ПИК.

 Отправлено: 02.02.09 08:37. Заголовок: Ну у меня например д..

Ну у меня например договор от середины августа (вексель - начало июня), так что никаких оснований разрывать договор со мной у них не будет...

Конечно понятно что тут на их стороне перевес и они могут нам руки выкручивать как хотят...

Но они сами придумали эту вексельную схему и никак не связали вексель и покупку квартиры...
Думаю попробовать все таки можно будет их попресовать... :)

 Отправлено: 02.02.09 09:30. Заголовок: PashaP пишет: Читал..

PashaP пишет:

цитата:

Читал другую ветку - там был юрист с ником "соинвестор", так может он поянит на сколько основной "договор" заключаемый ПИКом до получения собственности имеет юридическую силу?

Я уже написал выше.
В том то все и дело, что такой договор не считается заключенным, по крайней мере такова практика общих судов. Т.е. юридически, его просто нет.
Все кто пишет, что "лучше иметь такой договор, чем.../вставьте желаемое/..." - это тоже самое, как сказать, что "лучше иметь ничего, чем .../вставьте желаемое/...".

PS Ничего, что у меня ник другой?

 Отправлено: 02.02.09 09:49. Заголовок: Спасибо за ответ... ..

Спасибо за ответ...

Просто не сразу сопоставил два ника... :)

 Отправлено: 02.02.09 09:56. Заголовок: Короче ПИК нас всех ..

Короче ПИК нас всех разводит и кругом заключает сплошные притворные сделки...

Lawyer

Какую стратегию Вы тогда порекомендуете тем у кого срок погашения векселя и заключение нового договора еще впереди?

 Отправлено: 02.02.09 16:40. Заголовок: Lawyer пишет: Я уже..

Lawyer пишет:

цитата:

Я уже написал выше. В том то все и дело, что такой договор не считается заключенным, по крайней мере такова практика общих судов. Т.е. юридически, его просто нет. Все кто пишет, что "лучше иметь такой договор, чем.../вставьте желаемое/..." - это тоже самое, как сказать, что "лучше иметь ничего, чем .../вставьте желаемое/...".

Lawyer , как же так? Не соглашусь. Почему тогда суды признают право соб-ти на основании именно этого основного договора? Они его считают очень даже заключенным.

 Отправлено: 02.02.09 18:02. Заголовок: Снежана как же так?..

Снежана

цитата:

как же так? Не соглашусь. ...Они его считают очень даже заключенным...

Снежана.
Вы юрист?

 Отправлено: 02.02.09 18:07. Заголовок: PashaP PashaP пишет..

PashaP
PashaP пишет:

цитата:

Какую стратегию Вы тогда порекомендуете тем у кого срок погашения векселя и заключение нового договора еще впереди?

Понимаете в чем дело, я не видел документов Пика.
Сам покупал в Миеле.
В моем случае я пока что планирую дождаться оформления собственности на Миэль и заключения основного договора после такого оформления. На совершение каких-либо иных действий меня может подвигнуть только что-то очень серъезное (например, вдруг появившаяся информация о начале процедуры банкротства продавца и т.п.).

 Отправлено: 02.02.09 18:14. Заголовок: Кто-нибудь может кст..

Кто-нибудь может кстати выложить пример "основного договора КП", заключаемого после предварительного?

Было бы интересно посмотреть что там прописано...

 Отправлено: 02.02.09 18:16. Заголовок: Lawyer А в вашем с..

Lawyer

А в вашем случае как обстоят дела с векселем????
Ведь ждать пока будет собственность с векселем на руках это не очень хорошая идея....
Или у вас не вексель?

 Отправлено: 02.02.09 18:19. Заголовок: PashaP пишет: Или у..

PashaP пишет:

цитата:

Или у вас не вексель?

У меня не вексель. У меня предварительный договор и одно занимательное соглашение "об обеспечении исполнения обязательств", по которому собственно и была оплата.

 Отправлено: 02.02.09 18:37. Заголовок: А я вот задумался на..

А я вот задумался над схемой этой долбаной...

Вот заключили мы предварительный договор...ну договор о намерениях...
Паралельно купили у ПИК вексель...
Вроде все пока нормально...

Потом подходит время гасить вексель и заключать следующий договор.
Тогда мы вексель купили, а теперь то мы за что заплатим????

Как задаток в счет будущей покупки квартиры когда у ПИК появится собственность???
Тогда надо в договоре "основном" называть вещи своими именами, а не проо покупку квартиры писать.

Иначе получается что мы покупаем квартиру, которой у ПИКа то еще нет.

 Отправлено: 02.02.09 18:45. Заголовок: Lawyer пишет: Снежа..

Lawyer пишет:

цитата:

Снежана. Вы юрист?

Lawyer , нет. Но суды (и др. инстанции) считают наш основной договор заключенным.
И с заключением основного договора, мы получаем возможность погасить вексель (если рассматривать вариант покупки квартиры), подписываем акт приема-передачи квартиры, заключаем договор с УК, получаем ключи и т. д.
В случае покупки квартиры у ПИКа предварительный договор существенно отличается от предварительного договора у Миеля.
И в нашем случае (ПИК) наш предварительный договор ничем не был оплачен, одновременно с ним оплачивали вексель И только потом этим векселем оплачивали основной договор КП.

 Отправлено: 02.02.09 21:47. Заголовок: Снежана,может мы ч..

Снежана,может мы чего не понимаем, но рассуждаем так же. Мы тоже брали у ПИКа и у нас была таже схема оформления документов.

 Отправлено: 02.02.09 21:57. Заголовок: Voleg пишет: Снежан..

Voleg пишет:

цитата:

Снежана,может мы чего не понимаем, но рассуждаем так же. Мы тоже брали у ПИКа и у нас была таже схема оформления документов.

Voleg , мы тоже покупали у ПИКа.
Вы считаете наш основной договор незаключенным?

 Отправлено: 02.02.09 22:04. Заголовок: Мы рассуждаем так же..

Снежана,мы рассуждаем так же как Вы. Если на руках есть акт приема-передачи квартиры , то она НАША Но ружье и патроны думаем прикупить

 Отправлено: 02.02.09 22:23. Заголовок: Voleg пишет: Снежа..

Voleg пишет:

цитата:

Снежана,мы рассуждаем так же как Вы. Если на руках есть акт приема-передачи квартиры , то она НАША Но ружье и патроны думаем прикупить

Причем, это ответ мне также давали несколько юристов. При наличии основного договора (хоть он и не зарегистрирован) никакая потеря соб-ти не грозит

 Отправлено: 03.02.09 08:47. Заголовок: Снежана Вопрос тол..

Снежана

Вопрос только один - почему вы называете этот договор "основным"?

Представьте, что аналогичная ПИКу контора продает такие же квартиры в нашем доме, заключает договора, называя их основными и подписывает акты... Чем она отличается от ПИК? Акт приемки-передачи квартиры еще не гарантия, так как вопрос с кем вы подписали этот акт...Это ж легко может быть чистой аферой....

Возможно у ПИК есть какие то документы подтверждающие что они даже не получив собственность каким то образом обладают правами на квартиру? Но что это за документы, которые можно было бы использовать в суде? Кто-нибудь их имеет на руках?

Вся беда в том, что договора то эти так называемые "основные" не имеют юридическую силу (или не должны иметь по закону) так как вы заключаете их с конторой права собственности на квартиру которой еще не оформлено....

Они такие же предварительные как и первый наш предварительный договор....
Ну это чисто мое восприятие ситуации...

Конечно мне хотелось бы верить, что договор этот основной и он гарантирует мне оформление в собственность....
Но хочется быть честным с самим собой и разобраться до конца.

 Отправлено: 03.02.09 09:53. Заголовок: Снежана пишет: Lawy..

Снежана пишет:

цитата:

Lawyer , нет. Но суды (и др. инстанции) считают наш основной договор заключенным.

Без госрегистрации договора и без оформления собственности за продавцом?
Сильно.

То что Вы не юрист, но желаете спорить и отстаивать свою позицию, в этом есть свои плюсы.
Вот только, Вы не допускаете мысли, что мне (по понятным причинам) гораздо лучше известно, что именно и как считают суды?

 Отправлено: 03.02.09 09:57. Заголовок: Снежана пишет: Прич..

Снежана пишет:

цитата:

Причем, это ответ мне также давали несколько юристов.

Какой ответ? Что описываемая Вами чудо-бумажка и есть заключенный основной договор?
Если так, то спасибо Вам. Хорошее настроение с утра обеспечили.
Передавайте "нескольким юристам" привет

 Отправлено: 03.02.09 14:13. Заголовок: начались разброд и ш..

начались разброд и шатания-как только юристов больше 2, появляется 3 мнения

Lawyer, он же Соинвестор дает совершенно противоположные советы, может это все таки не одно лицо? Сравните, что писал Соинвестор и абсолютно противоположное утверждает Lawyer.

Что советует Соинвестор понятно-подписывать "основные" договоры купли-продажи, с которыми в случае необходимости можно обратится в суд и признать право собственности, основные отличия от предварительного повторю от себя лично
1. указан почтовый адрес квартиры и окончательная площадь квартиры
2. зафиксирован факт оплаты за квартиру в полном объеме
3. квартира передана по акту приема-передачи

То, что договор по сути остается предварительным, в этом Lawyer прав, также как и прав МИЭЛЬ отказывающийся от подписания "основных" договоров купли-продажи приобретенных через них квартир. Пока нет регистрации прав собственности на квартиру на ПИК, продавать ему нечего.

Но от этого знания в принципе ничего не меняется, или Lawyer советует отказаться от подписания "основных" договоров предлагаемых ПИКом и погашения векселя?

 Отправлено: 03.02.09 14:51. Заголовок: Lawyer, он же Соинве..

цитата:

Lawyer, он же Соинвестор

Кто Вам такое сказал?
Я может быть и соинвестор где -либо, но ник мой здесь - Lawyer (и только).

цитата:

абсолютно противоположное утверждает Lawyer.

Конкретно, что "абсолютно противоположное" я утверждаю? Если можно, дословно.

цитата:

То, что договор по сути остается предварительным, в этом Lawyer прав,

Я говорил вообще-то о том, что подписывая в текущих условиях бумажку, именуемую "основной договор", мы подписываем именно бумажку, а не основной договор.

цитата:

или Lawyer советует отказаться от подписания "основных" договоров

Я рекомендую для начала обратить внимание на то обстоятельство, что мною приобретена квартира у Миэля. Документы ПИКа - я в глаза не видел. Соинвестор, как я предполагаю, действует именно по ПИКовским документам. Это раз.
И второе. Общее правило следующее. Если Вы желаете идти в суд уже сейчас и признавать свое право собственности на квартиру, Вам полезны будут любые подписанные бумажки, свидетельствующие о действительной воле сторон. Это Ваше дело и Ваши риски. Признание права - оно для того и создано, чтобы при проблемной ситуации можно было попробовать отстоять свою собственность. Вы готовы и хотите судиться? Вперед. Никто не запрещает. Повторюсь, это Ваше дело и Ваши риски.
Если же Вы хотите, чтобы процесс получения собственности завершился во внесудебном порядке, чего вы изначально и желали, заключение основного договора должно быть сопряжено с соблюдением всех следующих условий:
- техническая инвентаризации недвижимсоти органами БТИ;
- государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции;
- государственная регистрация договора.
Что здесь неясного?

 Отправлено: 03.02.09 15:45. Заголовок: PashaP пишет: Вопро..

PashaP пишет:

цитата:

Вопрос только один - почему вы называете этот договор "основным"?

PashaP , в смысле непредварительным. тот договор купли-продажи, который мы все подписывали - он один, осталось подписать еще дополнительные соглашения к нему.

Lawyer пишет:

цитата:

То что Вы не юрист, но желаете спорить и отстаивать свою позицию, в этом есть свои плюсы. Вот только, Вы не допускаете мысли, что мне (по понятным причинам) гораздо лучше известно, что именно и как считают суды

Lawyer , не было никакого желания спорить. Я верю фактам. Суды считают наш договор заключенным, не обращают внимание на отсутвие его регистрации, для суда это неважно, просто признают право собственности на квартиру.
Вы считаете, что суды признают права соб-ти на квартиру по таким договорам и при этом считают не заключенными? Тогда бы просто не признавали.

Lawyer пишет:

цитата:

Какой ответ? Что описываемая Вами чудо-бумажка и есть заключенный основной договор? Если так, то спасибо Вам. Хорошее настроение с утра обеспечили. Передавайте "нескольким юристам" привет

Lawyer , да. Эти "несколько юристов" давно и успешно работают по признанию прав соб-ти на квартиры, в том числе и по пиковским объектам.

Lawyer , а если отойти от теории (где и предварительный договор не счиается "договором", хотя на практике и по нему можно тоже признать право соб-ти через понуждение заключить основной договор)
Вы считаете, хоть наш договор нигде не зарегистрирован, наши квартиры при наличии договора КП могут отнять?

 Отправлено: 03.02.09 16:00. Заголовок: Lawyer пишет: PS Ни..

Lawyer пишет:

цитата:

PS Ничего, что у меня ник другой?

Из этой фразы я понял, что Соинвестор и Lawyer это одно и тоже лицо. Хорошо, что это не так. Мнение Соинвестора, лица заинтересованного в получении предоплаты за свои услуги, притом ведущие свои дела не вполне прозрачно учитывается в последнюю очередь. Ведь Соинвестор все равно остается в плюсе (при авансе) когда берется даже за заведомо проигрышные дела, за все платит клиент.

Lawyer пишет:

цитата:

Всем, кто торопится с заключением основного договора купли-продажи уже сейчас (до регистрации недвижимости), рекомендую подумать о целесообразности такой спешки

Это означает, что смысла заключать «основной» договор с ПИКом, или требовать заключения такого договора с МИЭЛем нет. Или я не правильно понимаю вашу рекомендацию?

Бумажка под названием предварительный договор и вексель это более юридически значимый документ, чем «основной» договор, предлагаемый ПИКом? Кто больше защищен? У кого на руках «основной» договор ПИКа или покупателя МИЭЛя?

 Отправлено: 03.02.09 16:02. Заголовок: По поводу судится. Г..

По поводу судится. Главное понять целесообразность этого мероприятия. От чего это зависит?

1. задержки с оформлением собственности в общем порядке-особой задержки по московским меркам нет, пара лет ожидания после заселения это нормальная практика.

2. личные мотивы
2.1 прописка
2.2. налоговый вычет 260.000 руб это существенная сумма в условиях кризиса
2.3. возможность распоряжения квартирой

3. финансовое состояние ПИКа

Что делать решает каждый сам для себя, в этом я полностью согласен.

 Отправлено: 03.02.09 16:43. Заголовок: сбг пишет: 2. личны..

сбг пишет:

цитата:

2. личные мотивы 2.1 прописка 2.2. налоговый вычет 260.000 руб это существенная сумма в условиях кризиса 2.3. возможность распоряжения квартирой

я бы еще добавила снижение выплат по ипотеке
А налоговый вычет можно получить на основании акта-приема передачи и договора КП, не дожидаясь соб-ти.

 Отправлено: 03.02.09 16:44. Заголовок: Какая жаркая дискусс..

Какая жаркая дискуссия!
:)

Те кто уже заключил так называемый основной договор с ПИКом скажите - вы все деньги оплатили уже? и как этот факт был зафиксирован что деньги пошли именно в оплату стоимости квартиры?

Что там в основном договоре записано по оплате стоимости квартиры и про собственность?

Какие Вам еще документы дали в подтверждение что вы купили конкретную квартиру?

 Отправлено: 03.02.09 17:07. Заголовок: PashaP В квитанции ..

PashaP
В квитанции так и прописано: оплата по договору купли продажи квартиры в доме Ч квартиры Х
Есть акт приема передачи + Основной договор купли продажи квартиры по конкретному адресу

 Отправлено: 03.02.09 17:12. Заголовок: Снежана пишет: Я ве..

Снежана пишет:

цитата:

Я верю фактам. Суды считают наш договор заключенным, не обращают внимание на отсутвие его регистрации, для суда это неважно, просто признают право собственности на квартиру. Вы считаете, что суды признают права соб-ти на квартиру по таким договорам и при этом считают не заключенными? Тогда бы просто не признавали. Lawyer пишет: цитата: Какой ответ? Что описываемая Вами чудо-бумажка и есть заключенный основной договор? Если так, то спасибо Вам. Хорошее настроение с утра обеспечили. Передавайте "нескольким юристам" привет Lawyer , да. Эти "несколько юристов" давно и успешно работают по признанию прав соб-ти на квартиры, в том числе и по пиковским объектам. Lawyer , а если отойти от теории (где и предварительный договор не счиается "договором", хотя на практике и по нему можно тоже признать право соб-ти через понуждение заключить основной договор) Вы считаете, хоть наш договор нигде не зарегистрирован, наши квартиры при наличии договора КП могут отнять?

Вы в корне путаете категории "признание права" и "заключенность сделки".
"Несколько юристов", подозреваю, Вами поняты несколько по-своему.
Я, конечно, понимаю, что можно забросать меня вопросами по типу "вы действительно считаете крокодила зеленым, если он на самом деле длинный?", но дабы пресечь дальнейшее переливание из пустого в порожнее, просто процитирую Верховный Суд РФ

---------------------

Бюллетень Верховного Суда РФ", 2003, N 2

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

"Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов"

5. ... Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

---------------------------

 Отправлено: 03.02.09 17:32. Заголовок: сбг пишет: Это озна..

сбг пишет:

цитата:

Это означает, что смысла заключать «основной» договор с ПИКом, или требовать заключения такого договора с МИЭЛем нет. Или я не правильно понимаю вашу рекомендацию? Бумажка под названием предварительный договор и вексель это более юридически значимый документ, чем «основной» договор, предлагаемый ПИКом? Кто больше защищен? У кого на руках «основной» договор ПИКа или покупателя МИЭЛя?

Я не в курсе, что дальше планирует делать продавец с т.н. "основным договором", который подпишут сегодня. Потащит на регистрацию, когда обретет право собственности, попытаясь именно таким способом придать ему легитимность? Или предложит позднее к подписанию и регистрации еще один "основной договор", уже нормальный? А если не сделает ни первого, ни второго,а право зарегистрирует за вами благодаря т.н. своим возможностям (и такое встречал)? Вот уж бомба под собственность на ближайшие годы ляжет.
Что бы не делал, на сегодня эта бумажка - пшик. Лично я пока не тороплюсь с ее подписанием. Что она мне дает?
Повторюсь, она может быть полезна (и то не факт) если я захочу уже сегодня пойти в суд и требовать признать право собственности. Там могут пригодиться любые бумажки.
И еще раз, народ, я не в курсе документов ПИКа. По ним мне сложно давать конкретные рекомендации.
По моим (миэлевским) как раз все внятно и понятно, куда и за что я заплатил и так далее. Это, кстати, и была одна из причин обращения за сделкой именно в миэль.

 Отправлено: 04.02.09 06:45. Заголовок: Lawyer пишет: госуд..

Lawyer пишет:

цитата:

государственная регистрация договора.

к сведению:
С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

 Отправлено: 04.02.09 09:05. Заголовок: df..

pasha59

Это вы к чему написали???

 Отправлено: 04.02.09 09:26. Заголовок: PashaP пишет: Это в..

PashaP пишет:

цитата:

Это вы к чему написали???

Просто наши договора купли продажи нотариально не регистрировались (а раньше регистрация у нотариуса была обязательна). И при разговоре о регистрации собственности хотелось разделить эти два понятия регистрации. У нотариуса регистрируется сам договор (а сейчас уже не обязательно регистрируется). А регпалате регистрируют переход прав собственности.
Просто вношу ясность. Лично я как не юрист не сразу понял о какой регистрации говорится.

 Отправлено: 04.02.09 09:46. Заголовок: pasha59 пишет: Прос..

pasha59 пишет:

цитата:

Просто наши договора купли продажи нотариально не регистрировались (а раньше регистрация у нотариуса была обязательна). И при разговоре о регистрации собственности хотелось разделить эти два понятия регистрации. У нотариуса регистрируется сам договор (а сейчас уже не обязательно регистрируется). А регпалате регистрируют переход прав собственности. Просто вношу ясность. Лично я как не юрист не сразу понял о какой регистрации говорится.

Вы не ясность вносите, а все только напутали.
Попробуем разгрести.

Первое.
У нотариуса договор не регистрируется, а удостоверяется. Это разные правовые действия.
Причем здесь наш основной договор купли-продажи - для меня загадка. Никто ни о каком нотариальном удостоверении этого договора и речи не вел.

Второе.
Закон предусматривает государственную регистрацию перехода права и государственую регистрацию договора. Это разные понятия, хотя и совершаются оба действия в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
И если переход права применительно к отчуждению недвижимости от продавца к покупателю регистрируется всегда (за исключением некоторых объектов, на которые закон о гос. регистрации не распространяется), то сам договор купли-продажи регистрируется не всегда, а лишь в определенных случаях. Отчуждения квартиры - как раз один из таких случаев.
Резюмируем: основной договор купли-продажи подлежит государственной регистрации.

PS Я уже выкладывал текст, где ясно написано "В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."

 Отправлено: 04.02.09 09:57. Заголовок: Я конечно не юрист н..

Я конечно не юрист но вот некоторые соображения:
ГК ст.165 "3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда."
о ничтожности можно говорить только при нежелании идти в суд.

О правах ПИКа которые суд может посчитать достаточными для регистрации сделки:
У ПИКа есть инвест. договор в Академией ФСБ на эту землю.
Есть Акт на ввод в эксплуатацию наших домов от Управы.
По инвест договору должна быть закончена первая очередь строительства. Тогда и наши дома согласно инвест договору могут быть зарегистрированы на ПИК.

Так как ПИК укланяется от окончания строительства "Первой очереди" то это и называется "укланяется от регистрации". В соответствии со ст165 ГК.
Опять же наколько это лигитимно для суда не знаю. Не юрист. Но решение именно в том как возникают права на новопостоенную недвижимость, а такой информации я не нашел в консультанте с ходу.

 Отправлено: 04.02.09 10:12. Заголовок: а уже есть те, кто п..

а уже есть те, кто получил собственность в нашем микрорайоне через суд?

 Отправлено: 04.02.09 10:13. Заголовок: то о чем говорилось ..

то о чем говорилось в обзоре судебной практики: что вродебы не возможножно установить нахождение объекта к нам, я думаю, не относится.
Так как КГ
"Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости"
просто требует возможность однозначно установить место нахождения объекта.
А наши дома уже имеют адреса, обмеры БТИ и введены в эксплуатацию. Так что идентифицировать их нет проблемы. А про регистрацию в органах юстиции в ГК ничего не говорится.

Про невозможность установить - это про объекты где ещё котлован вырыт и сроительство не завершено.

В этом обзоре судебной практики есть интересный пункт:
"Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.
Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг."
А по ст.381 нам ПИК должен будет вернуть задаток в двойном размере. (меня бы вполне устроил такой вариант :))

 Отправлено: 04.02.09 11:11. Заголовок: Я уже писал, что при..

Я уже писал, что приятель купил также по вексельной схеме в новостройке...
Дом сдан, введен в эксплуатацию....Но у приятеля до сих пор предварительный договор и вексель, так как
в собственность продавец не оформил еще дом.

При вексельной схеме конечно это плохой расклад, но похоже так должно быть.

ПИК же заключает договор так называемый основной и это наверное хорошо...и вексель принимает в оплату квартиры...

Но судя по тому что говорят знающие люди договор этот хорошая греющая сердце бумажка...не более...

 Отправлено: 04.02.09 11:27. Заголовок: вообще занимательный..

вообще занимательный документ это обощение практики судов
click here
согласно этим выводам
наши договора можно интерпретировать либо как договора задатка.
или как договора о подряде или что то типа этого, но договор подчиняется Закону о защите прав потребителей.
PS: хотя староват 2003год

 Отправлено: 04.02.09 11:47. Заголовок: вот рассмотрение осн..

вот рассмотрение основного договора с точки зрения задатка это уже ближе к реальности...

 Отправлено: 04.02.09 12:24. Заголовок: Занимательно однако ..

Занимательно однако бывает читать.
Верхсуд прямо сказал, что нужна госрегистрация объекта для признания договора заключенным.
Но кому-то какой-то там верхсуд не указ, мало ли чего он там наговорил, они лучше знают как правильно закон понимать
Ню-ню

PS В арбитражах, кстати, иногда встречаются постановления судов, говорящие о том, что можно заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое у продавца на момент заключения еще не возникло (см. п.2 ст.455 ГК РФ). Только практика такая не сказать, что повсеместная, и не сказать, что нет и обратного подхода. Да и главная загвоздка в том, что судиться мы (если что) будем в общих судах, т.е. как раз в вотчине верхсуда. Предлагаю с одного раза угадать, на чью позицию будет ориентироваться общий суд?

 Отправлено: 04.02.09 16:34. Заголовок: Lawyer пишет: Вы в ..

Lawyer пишет:

цитата:

Вы в корне путаете категории "признание права" и "заключенность сделки".

Lawyer , не путаю.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений (часть 2)
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

"В соответствии с ч. 2 ст. 550 несоблюдение формы договора продажи жилого помещения, т.е. простой письменной формы путем составления одного документа, влечет их недействительность. Согласно же п. 2 ст. 558 эти договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Следовательно, в случае соблюдения предписаний о форме договора: "договор продажи недвижимости заключается в письменной форме" (ч. 1 ст. 550 ГК) - получается, что договор уже заключен в надлежащей форме и в то же время до момента его государственной регистрации еще не считается заключенным. Кроме того, из ч. 2 ст. 550 ГК логически вытекает, что в случае соблюдения предписанной формы договор является не только заключенным, но и действительным (поскольку несоблюдение формы "влечет его недействительность"), однако до государственной регистрации он опять-таки все еще не заключен. Таким образом, в этом случае закон допускает фигуру заключенного и одновременно незаключенного договора, , что представляется логическим нонсенсом.

Судебная практика вовсе не мыслит "незаключенный" договор как вообще несуществующий, иначе и не о чем было бы говорить, никакого процесса бы и не возникло. Такой договор рассматривается как незаключенный, или несуществующий, именно для права, юридически; фактически же он признается существующим, а значит, и заключенным".

Вот ответ Д.О. Тузова( кандидат юридических наук, старший научный сотрудник лаборатории социально-правовых исследований Томского государственного университета, докторант Института римского права и правовых систем Восточного Средиземноморья Римского университета "La Sapienza).

http://www.advocate-realty.ru/press/unitpress/?id=386842


Про практику тоже написано. Я тоже писала именно про практику, а не "юридически".

Приведенный пример (ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ), считаю,
не совсем соответствует сущестующей действительности (год 2003). По словам юристов, с тех много чего изменилось (я сейчас не про кодексы, законы, а именно их применение, практика) На юридических сайтах и т.д. можно найти "множество" решений суда, которые признавали право собственности на квартиру по таким договорам.

Lawyer , самое главное, ответьте, плиз, если уйти от этих примеров и теории:
Как суды признают право собственности на квартиру по "незаключенным договорам"?
Они бы тогда просто не признавали.

 Отправлено: 04.02.09 19:35. Заголовок: Снежана пишет: Lawy..

Снежана пишет:

цитата:

Lawyer пишет: цитата: Вы в корне путаете категории "признание права" и "заключенность сделки". Lawyer , не путаю. Статья 550. ...

Снежана, Вы с нейрохирургами тоже, обложившись справочниками, будете спорить о том, как правильнее операции на мозг делать?
Честно? Мне жаль своего времени на убеждение кого-либо. Я здесь не в суде и не на работе, чтобы доказывать что именно имел в виду и насколько прав очередной изысканный вами "знакомый юрист" или некий кандидат наук.
Не нравится, что Вам говорит специализирующийся на этом, но незнакомый Вам юрист? Не воспринимайте его слова, не обращайтесь к нему с вопросами. Это так просто. Вы вполне можете ориентироваться на слова вышеупомянутых Вами "нескольких юристов". Ну или, как вариант, считать, что Вы и сами лучше всех во всем разбираетесь.

цитата:

Приведенный пример (ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ), считаю, не совсем соответствует сущестующей действительности (год 2003).

Рад за Вас и Ваше мнение.
Тем не менее, у нас много сводных актов высших судебных органов еще аж 90-х годов, которые суды применяют как отче наш.
А, например, вексельное обращение, которое к ПИКу имеет самое непосредственное отношение, у нас вообще регулируется правовым актом аж 30-х годов. И что? Да ничего. Это нормально.
Это носить круглогодично одну куртку, не меняя ее с 2003 года, может некоторым показаться странным. Здесь же иные критерии для оценок.

цитата:

По словам юристов, с тех много чего изменилось (я сейчас не про кодексы, законы, а именно их применение, практика)

Да вот очень жаль, что не про кодексы и законы. Потому как в отличие, скажем, от налогового права, в части рассматриваемых вопросов заключения договоров купли-продажи договоров недвижимости каких-либо значимых изменений в праве с 2003 года не наблюдается. С чего бы это практика должна была повернуть, причем аж забив на прямо озвученную позицию вышки, как по-Вашему?

цитата:

На юридических сайтах и т.д. можно найти "множество" решений суда, которые признавали право собственности на квартиру по таким договорам. Lawyer , самое главное, ответьте, плиз, если уйти от этих примеров и теории: Как суды признают право собственности на квартиру по "незаключенным договорам"? Они бы тогда просто не признавали.

Ну вот, а говорите, что не путаете категории. Если бы не путали, то так бы вопрос не ставили.
Договор - это соглашение двух или более лиц, направленное на установление (в нашем случае) гражданских прав и обязанностей. Иными словами - это основание возникновения обязательств. Ну так вот и попробуйте для разнообразия найти в указанных Вами источниках судебное решение не о признании права собственности, а о понуждении к исполнению обязательств по незарегистрированному договору купли-продажи с незарегистрированной собственностью у продавца. Если найдете - сильно меня удивите.

Я уже выше отмечал (в двух словах) что такое иски о признании. Это особый способ защиты интересов лица, отличный от понуждения к исполнению договорных обязательств. Да, они реально заявляются на практике даже когда документы - кривые. Да, общие суды могут пойти навстречу по таким искам на основании оценок всех имеющихся материалов и даже таких кривых документов, как упомянутый вами незаключенный договор (а могут и не пойти - здесь уже наступают риски). Однако все это ни на минуту не делает такой договор нормальным. Он в подобном процессе будет играть скорее роль источника, позволяющего суду, оценив его в совокупности с иными документами, понять таким образом существующее положение вещей и правильно уяснить действительную заложенную волю сторон в рассматриваемых отношениях. Уяснив волю, осознав фактическое исполнение или неисполнение своих обязательств сторонами, оценив иные материалы дела, суд и принимает решение, к которому посчитает необходимым склониться.

PS Скажите спасибо общим судам, они действительно часто стараются защитить обычных граждан, исходя из критериев справедливого возмещения (в виде предоставления) понесенного гражданином бремени. И судьи здесь, особенно при спорах с компаниями, не раз допускали т.н. "защищающие" граждан решения, которые, случается, вызывают обоснованные сомнения с точки зрения их безусловного соответствия закону (хотя и рисков иного подхода суда, повторюсь, никто не отменяет).

 Отправлено: 04.02.09 21:59. Заголовок: Lawyer вы как то нег..

Lawyer вы как то негативно трактуете то что написано в "обзоре практики..."
Там ведь в том самом 5 пункте говорится, что да как договор КП недвижимости это не проходит по нормаам ГК. Но в этом же пункте говорится о возможности рассмотрения судом данного договора как задатка, займа или других форм (там приводятся варианты и аргументы).
Собственно весь этот обзор практики склоняет к тому что правильно рассматривать такие договоры так:
"В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"."
А что значит применение ЗоЗПП объясните нам пожалйста, как специалист. И чем это нам грозит?

 Отправлено: 04.02.09 23:17. Заголовок: цитировать ГК должен..

цитировать ГК должен только тот, для кого это является работой и за спиной куча практики иначе - вода, простите

 Отправлено: 04.02.09 23:21. Заголовок: lampaaladina пишет: ..

lampaaladina пишет:

цитата:

цитировать ГК должен только тот, для кого это является работой

Ну вообще то цитировать никому не возбраняется. При этом часто трактовки тех или иных нормативно-правовых актов является субъективными высказываниями того или иного проффи. Лучше все же анализировать эти высказывания, а не принимать за чистую монету Это доказано практикой...

 Отправлено: 04.02.09 23:54. Заголовок: Сталкер пишет: При ..

Сталкер пишет:

цитата:

При этом часто трактовки тех или иных нормативно-правовых актов является субъективными высказываниями того или иного проффи.

так и про то же самое говорю
Сталкер пишет:

цитата:

Лучше все же анализировать эти высказывания, а не принимать за чистую монету Это доказано практикой...

от этих анализов возникают споры, которые зачатую не имеют практики

 Отправлено: 05.02.09 10:17. Заголовок: pasha59 пишет: Lawy..

pasha59 пишет:

цитата:

Lawyer вы как то негативно трактуете то что написано в "обзоре практики..."

Я толкую буквально. Никакого негатива. Что написано - то и говорю.

цитата:

Там ведь в том самом 5 пункте говорится, что да как договор КП недвижимости это не проходит по нормаам ГК. Но в этом же пункте говорится о возможности рассмотрения судом данного договора как задатка, займа или других форм (там приводятся варианты и аргументы).

Суд здесь всего лишь напоминает общим судам, что надо оценивать договор исходя из его действительного существа. Мне на практике чего только не попадалось. Порой, читая договор, можно увидеть в нем такую муть, которую можно расценить как угодно, но только не сделку по приобретению квартиры. Миэлевские документы здесь далеко не самые плохие.

цитата:

"В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"." А что значит применение ЗоЗПП объясните нам пожалйста, как специалист. И чем это нам грозит?

В этой части не волнуйтесь. ЗоЗПП - далеко не самый плохой для потребителя закон.

 Отправлено: 05.02.09 10:23. Заголовок: Lawyer пишет: Да во..

Lawyer пишет:

цитата:

Да вот очень жаль, что не про кодексы и законы. Потому как в отличие, скажем, от налогового права, в части рассматриваемых вопросов заключения договоров купли-продажи договоров недвижимости каких-либо значимых изменений в праве с 2003 года не наблюдается.

Да, небольшое уточнение. Я говорю именно о правовом регулировании вопросов заключения именно договоров купли-продажи квартиры.
Т.е. я намеренно не касаюсь вопроса применения или неприменения к нашим отношениям Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...".
Это отдельная песня, которой можно посвящать целую тему.

 Отправлено: 05.02.09 11:35. Заголовок: не ну вы тут устроил..

не ну вы тут устроили,дорогие форумчане!! :)

Давайте все же ближе к теме и не переходить на выяснения отношений.

Lawyer спасибо за представленную позицию по теме обсуждения.

 Отправлено: 05.02.09 12:00. Заголовок: PashaP Пожалуйста. ..

PashaP
Пожалуйста.

Уважаемые участники форума,
У меня нет цели сделать на вас деньги. Давайте отбросим подобные мысли раз и навсегда. Это первое.
И второе. Я по-возможности буду отвечать на адресуемые мне вопросы. Но далеко не всегда. Это обусловлено высокой занятостью по месту работы (расписаны наперед несколько недель с утра до вечера, и это не считая постоянно возникающих текущих мелких вопросов). Прошу понимания.

 Отправлено: 05.02.09 12:21. Заголовок: ст. 218 ГК РФ 4. Чле..

ст. 218 ГК РФ
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Господа юристы, а есть ли практика в судах, относительно нашего случая. Можно ли рассматривать вексель как пай.

 Отправлено: 05.02.09 12:57. Заголовок: Почитайте внимательн..

Почитайте внимательно. Это весьма интересно и с разъяснениями о вексельной форме, что делать и прочее

http://expert.public-reestr.ru/

Кстати если память мне не изменяет БТИ уже обмеряло квартиры для ПИКа
Было уточнение стоимости квартиры

 Отправлено: 05.02.09 13:04. Заголовок: Eagle пишет: относи..

Eagle пишет:

цитата:

относительно нашего случая. Можно ли рассматривать вексель как пай.

Думаю, что нет. Как минимум уже потому, что в нашем случае нет потребительского кооператива (некоммерческого юр. лица).

 Отправлено: 05.02.09 14:58. Заголовок: Сталкер пишет: Почи..

Сталкер пишет:

цитата:

Почитайте внимательно. Это весьма интересно и с разъяснениями о вексельной форме, что делать и прочее http://expert.public-reestr.ru/

Ну вот еще одно подтверждение что все так называемые основные договоры ПИКа являются не более чем уточненные предварительные.

С другой стороны наверное логично уточнить первый предварительный договор и получить квиток, что деньги внесены за конкретную квартиру... Потому как сейчас вексель вообще не привязан к квартире.

 Отправлено: 05.02.09 17:31. Заголовок: У нас уже вексель по..

У нас уже вексель погашен и есть, как Вы называете, уточненный с Актом передачи конкретной квартиры.
И гасили мы его в срок.

 Отправлено: 06.02.09 08:48. Заголовок: Сталкер Ну Вам лег..

Сталкер

Ну Вам легче. Нам же второочереднякам только все это предстоит...
Да и главное сейчас чтобы дома достроились 10-12...

Интересно были ли случаи когда люди гасили вексель в ПИКе и брали деньги . А потом эти деньги по уточненному договору проплачивали?

Вопрос возник в связи с тем, что срок погашения векселя у нас наступит раньше чем ПИК сможет заключить уточненный договор.
Проще всего конечно ждать с векселем в руках, но все же выгоднее и надежнее получить деньги и уже думать как их задействовать до заколючения уточненного договора.

ПИК правда такая схема совсем не устроит, но почему мы все время должны делать так как выгодно им??? :)

 Отправлено: 06.02.09 08:53. Заголовок: PashaP пишет: Интер..

PashaP пишет:

цитата:

Интересно были ли случаи когда люди гасили вексель в ПИКе и брали деньги . А потом эти деньги по уточненному договору проплачивали?

Мы это вопрос задавли, но нам ответили, что у них есть рычаги, которые не позволят нам это сделать. А вот что за рычаги не понятно. Наезды что ли

 Отправлено: 06.02.09 08:55. Заголовок: вот негодяи... Ну по..

вот негодяи...
Ну подойдет срок - поглядим что они скажут на предложение погасить вексель!

В конце концов у нас правовая страна или нет!!!

 Отправлено: 06.02.09 09:02. Заголовок: В любом случае хотим..

В любом случае хотим мы или нет, но придется забирать квартиру. (Так они сказали).
Это мы посчитали косвенной гарантией некидалова. Мы брали когда прошла волна кинутых дольщиков.
А нам нужна была квартира а не деньги.

 Отправлено: 06.02.09 09:08. Заголовок: Сталкер пишет: В лю..

Сталкер пишет:

цитата:

В любом случае хотим мы или нет, но придется забирать квартиру. (Так они сказали).

Такая позиция ПИКа меня вполне устраивает!!!

Ладно - поживем увидим...Главное чтобы они продержались и пережили кризис...

 Отправлено: 06.02.09 20:42. Заголовок: PashaP пишет: Интер..

PashaP пишет:

цитата:

Интересно были ли случаи когда люди гасили вексель в ПИКе и брали деньги

я тут где-то уже писала, что нам в бжф сказали что уже был такой случай. когда человеку погасили вексель и он просто снял все деньги со счета. но нам сказали так делать не надо))) а мы себе на ус намотали, что так сделать возможно.

и когда мы заключали договор с пиком еще в 2006 году нам говорили про возможность забрать деньги. но это тогда говорилось просто как подтверждение надежности векселя и что у нас якобы всегда будет выбор)))

 Отправлено: 06.02.09 21:32. Заголовок: Сталкер пишет: у ни..

Сталкер пишет:

цитата:

у них есть рычаги, которые не позволят нам это сделать

Если Вы погашаете вексель и забираете деньги - ПИК расторгает предварительный договор. И Вы остаетесь с обесцененными рублями, но без квартиры.

 Отправлено: 06.02.09 21:42. Заголовок: Гостья Просто так ..

Гостья

Просто так ПИКу не удастся разорвать договор...Хотите сказать они в любой момент могут его разорвать что ли???
Сразу же повод пойти в суд и принудить их к подписанию основного, так как со своей стороны мы не нарушали условия договора.

 Отправлено: 06.02.09 21:50. Заголовок: Сталкер пишет: А на..

Сталкер пишет:

цитата:

А нам нужна была квартира а не деньги.

нам тоже нужна квартира) но у нас она в кредит. и если кредит будет дорогой, то ну ее нафиг эту квартиру. лучше поснимать и подождать пока условия кредитов станут лучше.

 Отправлено: 07.02.09 19:35. Заголовок: PashaP пишет: Хотит..

PashaP пишет:

цитата:

Хотите сказать они в любой момент могут его разорвать что ли???

Предварительный договор (как уже не раз писалось выше) действителен 1 год. Если год прошел - ПИК его не расторгает, пока обеспечением Ваших намерений купить квартиру являются Ваши деньги за вексель. Если Вы забираете деньги -ПИК расторгает пред. договор, так как Вы по факту отказались от намерения покупать квартиру.

 Отправлено: 07.02.09 22:25. Заголовок: Гостья пишет: Предв..

Гостья пишет:

цитата:

Предварительный договор (как уже не раз писалось выше) действителен 1 год. Если год прошел - ПИК его не расторгает, пока обеспечением Ваших намерений купить квартиру являются Ваши деньги за вексель. Если Вы забираете деньги -ПИК расторгает пред. договор, так как Вы по факту отказались от намерения покупать квартиру.

Ну это весьма спорное утверждение...

Во первых с чего это вдруг предварительный договор действует год???
У меня лично в договоре прописано:
п.9.3 Настоящий договор всупает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до момента полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.
А это означает, что мы должны заключить договор купли-продажи и я должен оплатить деньги за квартиру по договору...

Ну а второе насчет намерений в случае погашения векселя в срок...Эт уж слишком - не вексель гарантия что я хочу купить квартиру, а именно предварительный договор...Вексель - это навязанная бумажка

 Отправлено: 08.02.09 18:46. Заголовок: PashaP пишет: с чег..

PashaP пишет:

цитата:

с чего это вдруг предварительный договор действует год???

См. Гражданский Кодекс.

PashaP пишет:

цитата:

не вексель гарантия что я хочу купить квартиру, а именно предварительный договор...Вексель - это навязанная бумажка

А почему Вы считаете, что ПИК должен держать для Вас забронированную квартиру, если Вы заберете свои деньги? Не обольщайтесь, такого не бывает и не будет.

 Отправлено: 08.02.09 20:38. Заголовок: Гостья Я бы с удов..

Гостья

Я бы с удовольствием посмотрю Гражданский кодекс, но что то сомневаюсь что там написано: любой предварительный договор купли-продажи действует ровно год не смотря на то что написано в этом договоре. :))))

Не ну может ПИК себе конечно что то там возомнил что деньги вексельные связаны с квартирой...и я тоже теоретически такого же мнения.... :)
но как только дело дойдет до суда, то получится следующее (позиция обывателя):

Я исправно выполняю все обязанности по предварительному договору купли-продажи. Как только ПИК получит собственность готов заключить с ним договор и заплатить деньги (как прописано в предварительном договоре). Все еще хочу купить у них квартиру...
Даже готов на самом деле не дожидаясь собственность заключить с ними тот договор который они там после госкомиссии заключают...

Вексель они не погасить тоже не могут, иначе опять же в суд...
А деньги от векселя я собираюсь именно за квартиру вложить,но может еще получится и подзаработать на них...

А то что они такую идиотскую схему с векселем придумали не наша забота... Это мы были никак не защищены от них когда покупали вексель....
А как дело к погашению подойдет они станут уже в наше положение..

Ну это все конечно чисто рассуждения...

Просто надоело играть под их дудку...

 Отправлено: 08.02.09 21:30. Заголовок: нашему предварительн..

нашему предварительному договору уже 2,5 года. и он все еще действует)

 Отправлено: 09.02.09 00:45. Заголовок: не знаю... у нас все..

не знаю... у нас все четко, дата погашения векселя и заключение договора купли продажи ровно через год. Дата при заключении предварительного договора была уже прописана...

 Отправлено: 09.02.09 09:04. Заголовок: Voleg У вас прямо в..

Voleg
У вас прямо в предварительном договоре конкретная дата заключения основного договора была прописана???
Вы с ПИК заключали предварительный? В каком году?

Вообще все это вполне возможно когда стройка идет как запланировано и дома сдаются в срок...
Хотя даже в этом случае точную дату когда уже будут известны обмеры БТИ и т.д. спрогнозировать очень сложно...

 Отправлено: 09.02.09 09:34. Заголовок: У нас также как и у ..

У нас также как и у Volega