Отправлено: 27.01.09 12:22. Заголовок: Заключение основного договора купли-продажи
Меня все время мучает вопрос когда можно будет заключить основной договор купли-продажи.
По идее нужно выполнение нескольких условий: 1) Подошел срок погашения векселя 2) дом уже оформлен в собственность ПИКом (может еще какие???)
Срок погашения векселя всем известен....Например у меня 9 июня 2009. А вот сколько ПИК будет в собственность оформлять для меня загадка.
Если предположить что в Июне они сдают дом. Сколько времени им потребуется на оформление?
И что делать нам с их векселями пока они оформляют собственность???
Кто то тут писал, что как только приходит срок погашения векселя ПИК без проблем заключает основной договор, но как такое возможно без оформления дома в собственность ПИКа...?
У кого какие идеи? Может кто то сможет разъяснить подробно?
Те кто уже заключил так называемый основной договор с ПИКом скажите - вы все деньги оплатили уже? и как этот факт был зафиксирован что деньги пошли именно в оплату стоимости квартиры?
Что там в основном договоре записано по оплате стоимости квартиры и про собственность?
Какие Вам еще документы дали в подтверждение что вы купили конкретную квартиру?
Отправлено: 03.02.09 17:07. Заголовок: PashaP В квитанции ..
PashaP В квитанции так и прописано: оплата по договору купли продажи квартиры в доме Ч квартиры Х Есть акт приема передачи + Основной договор купли продажи квартиры по конкретному адресу
Отправлено: 03.02.09 17:12. Заголовок: Снежана пишет: Я ве..
Снежана пишет:
цитата:
Я верю фактам. Суды считают наш договор заключенным, не обращают внимание на отсутвие его регистрации, для суда это неважно, просто признают право собственности на квартиру. Вы считаете, что суды признают права соб-ти на квартиру по таким договорам и при этом считают не заключенными? Тогда бы просто не признавали.
Lawyer пишет:
цитата: Какой ответ? Что описываемая Вами чудо-бумажка и есть заключенный основной договор? Если так, то спасибо Вам. Хорошее настроение с утра обеспечили. Передавайте "нескольким юристам" привет
Lawyer , да. Эти "несколько юристов" давно и успешно работают по признанию прав соб-ти на квартиры, в том числе и по пиковским объектам.
Lawyer , а если отойти от теории (где и предварительный договор не счиается "договором", хотя на практике и по нему можно тоже признать право соб-ти через понуждение заключить основной договор) Вы считаете, хоть наш договор нигде не зарегистрирован, наши квартиры при наличии договора КП могут отнять?
Вы в корне путаете категории "признание права" и "заключенность сделки". "Несколько юристов", подозреваю, Вами поняты несколько по-своему. Я, конечно, понимаю, что можно забросать меня вопросами по типу "вы действительно считаете крокодила зеленым, если он на самом деле длинный?", но дабы пресечь дальнейшее переливание из пустого в порожнее, просто процитирую Верховный Суд РФ
---------------------
Бюллетень Верховного Суда РФ", 2003, N 2
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
"Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов"
5. ... Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
Отправлено: 03.02.09 17:32. Заголовок: сбг пишет: Это озна..
сбг пишет:
цитата:
Это означает, что смысла заключать «основной» договор с ПИКом, или требовать заключения такого договора с МИЭЛем нет. Или я не правильно понимаю вашу рекомендацию?
Бумажка под названием предварительный договор и вексель это более юридически значимый документ, чем «основной» договор, предлагаемый ПИКом? Кто больше защищен? У кого на руках «основной» договор ПИКа или покупателя МИЭЛя?
Я не в курсе, что дальше планирует делать продавец с т.н. "основным договором", который подпишут сегодня. Потащит на регистрацию, когда обретет право собственности, попытаясь именно таким способом придать ему легитимность? Или предложит позднее к подписанию и регистрации еще один "основной договор", уже нормальный? А если не сделает ни первого, ни второго,а право зарегистрирует за вами благодаря т.н. своим возможностям (и такое встречал)? Вот уж бомба под собственность на ближайшие годы ляжет. Что бы не делал, на сегодня эта бумажка - пшик. Лично я пока не тороплюсь с ее подписанием. Что она мне дает? Повторюсь, она может быть полезна (и то не факт) если я захочу уже сегодня пойти в суд и требовать признать право собственности. Там могут пригодиться любые бумажки. И еще раз, народ, я не в курсе документов ПИКа. По ним мне сложно давать конкретные рекомендации. По моим (миэлевским) как раз все внятно и понятно, куда и за что я заплатил и так далее. Это, кстати, и была одна из причин обращения за сделкой именно в миэль.
к сведению: С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.
Отправлено: 04.02.09 09:26. Заголовок: PashaP пишет: Это в..
PashaP пишет:
цитата:
Это вы к чему написали???
Просто наши договора купли продажи нотариально не регистрировались (а раньше регистрация у нотариуса была обязательна). И при разговоре о регистрации собственности хотелось разделить эти два понятия регистрации. У нотариуса регистрируется сам договор (а сейчас уже не обязательно регистрируется). А регпалате регистрируют переход прав собственности. Просто вношу ясность. Лично я как не юрист не сразу понял о какой регистрации говорится.
Просто наши договора купли продажи нотариально не регистрировались (а раньше регистрация у нотариуса была обязательна). И при разговоре о регистрации собственности хотелось разделить эти два понятия регистрации. У нотариуса регистрируется сам договор (а сейчас уже не обязательно регистрируется). А регпалате регистрируют переход прав собственности. Просто вношу ясность. Лично я как не юрист не сразу понял о какой регистрации говорится.
Вы не ясность вносите, а все только напутали. Попробуем разгрести.
Первое. У нотариуса договор не регистрируется, а удостоверяется. Это разные правовые действия. Причем здесь наш основной договор купли-продажи - для меня загадка. Никто ни о каком нотариальном удостоверении этого договора и речи не вел.
Второе. Закон предусматривает государственную регистрацию перехода права и государственую регистрацию договора. Это разные понятия, хотя и совершаются оба действия в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И если переход права применительно к отчуждению недвижимости от продавца к покупателю регистрируется всегда (за исключением некоторых объектов, на которые закон о гос. регистрации не распространяется), то сам договор купли-продажи регистрируется не всегда, а лишь в определенных случаях. Отчуждения квартиры - как раз один из таких случаев. Резюмируем: основной договор купли-продажи подлежит государственной регистрации.
PS Я уже выкладывал текст, где ясно написано "В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
Отправлено: 04.02.09 09:57. Заголовок: Я конечно не юрист н..
Я конечно не юрист но вот некоторые соображения: ГК ст.165 "3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда." о ничтожности можно говорить только при нежелании идти в суд.
О правах ПИКа которые суд может посчитать достаточными для регистрации сделки: У ПИКа есть инвест. договор в Академией ФСБ на эту землю. Есть Акт на ввод в эксплуатацию наших домов от Управы. По инвест договору должна быть закончена первая очередь строительства. Тогда и наши дома согласно инвест договору могут быть зарегистрированы на ПИК.
Так как ПИК укланяется от окончания строительства "Первой очереди" то это и называется "укланяется от регистрации". В соответствии со ст165 ГК. Опять же наколько это лигитимно для суда не знаю. Не юрист. Но решение именно в том как возникают права на новопостоенную недвижимость, а такой информации я не нашел в консультанте с ходу.
Отправлено: 04.02.09 10:13. Заголовок: то о чем говорилось ..
то о чем говорилось в обзоре судебной практики: что вродебы не возможножно установить нахождение объекта к нам, я думаю, не относится. Так как КГ "Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости" просто требует возможность однозначно установить место нахождения объекта. А наши дома уже имеют адреса, обмеры БТИ и введены в эксплуатацию. Так что идентифицировать их нет проблемы. А про регистрацию в органах юстиции в ГК ничего не говорится.
Про невозможность установить - это про объекты где ещё котлован вырыт и сроительство не завершено.
В этом обзоре судебной практики есть интересный пункт: "Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком. Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг." А по ст.381 нам ПИК должен будет вернуть задаток в двойном размере. (меня бы вполне устроил такой вариант :))
Отправлено: 04.02.09 11:11. Заголовок: Я уже писал, что при..
Я уже писал, что приятель купил также по вексельной схеме в новостройке... Дом сдан, введен в эксплуатацию....Но у приятеля до сих пор предварительный договор и вексель, так как в собственность продавец не оформил еще дом.
При вексельной схеме конечно это плохой расклад, но похоже так должно быть.
ПИК же заключает договор так называемый основной и это наверное хорошо...и вексель принимает в оплату квартиры...
Но судя по тому что говорят знающие люди договор этот хорошая греющая сердце бумажка...не более...
Отправлено: 04.02.09 11:27. Заголовок: вообще занимательный..
вообще занимательный документ это обощение практики судов click here согласно этим выводам наши договора можно интерпретировать либо как договора задатка. или как договора о подряде или что то типа этого, но договор подчиняется Закону о защите прав потребителей. PS: хотя староват 2003год
Отправлено: 04.02.09 12:24. Заголовок: Занимательно однако ..
Занимательно однако бывает читать. Верхсуд прямо сказал, что нужна госрегистрация объекта для признания договора заключенным. Но кому-то какой-то там верхсуд не указ, мало ли чего он там наговорил, они лучше знают как правильно закон понимать Ню-ню
PS В арбитражах, кстати, иногда встречаются постановления судов, говорящие о том, что можно заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое у продавца на момент заключения еще не возникло (см. п.2 ст.455 ГК РФ). Только практика такая не сказать, что повсеместная, и не сказать, что нет и обратного подхода. Да и главная загвоздка в том, что судиться мы (если что) будем в общих судах, т.е. как раз в вотчине верхсуда. Предлагаю с одного раза угадать, на чью позицию будет ориентироваться общий суд?
Отправлено: 04.02.09 16:34. Заголовок: Lawyer пишет: Вы в ..
Lawyer пишет:
цитата:
Вы в корне путаете категории "признание права" и "заключенность сделки".
Lawyer , не путаю.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений (часть 2) Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
"В соответствии с ч. 2 ст. 550 несоблюдение формы договора продажи жилого помещения, т.е. простой письменной формы путем составления одного документа, влечет их недействительность. Согласно же п. 2 ст. 558 эти договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Следовательно, в случае соблюдения предписаний о форме договора: "договор продажи недвижимости заключается в письменной форме" (ч. 1 ст. 550 ГК) - получается, что договор уже заключен в надлежащей форме и в то же время до момента его государственной регистрации еще не считается заключенным. Кроме того, из ч. 2 ст. 550 ГК логически вытекает, что в случае соблюдения предписанной формы договор является не только заключенным, но и действительным (поскольку несоблюдение формы "влечет его недействительность"), однако до государственной регистрации он опять-таки все еще не заключен. Таким образом, в этом случае закон допускает фигуру заключенного и одновременно незаключенного договора, , что представляется логическим нонсенсом.
Судебная практика вовсе не мыслит "незаключенный" договор как вообще несуществующий, иначе и не о чем было бы говорить, никакого процесса бы и не возникло. Такой договор рассматривается как незаключенный, или несуществующий, именно для права, юридически; фактически же он признается существующим, а значит, и заключенным".
Вот ответ Д.О. Тузова( кандидат юридических наук, старший научный сотрудник лаборатории социально-правовых исследований Томского государственного университета, докторант Института римского права и правовых систем Восточного Средиземноморья Римского университета "La Sapienza).
Про практику тоже написано. Я тоже писала именно про практику, а не "юридически".
Приведенный пример (ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ), считаю, не совсем соответствует сущестующей действительности (год 2003). По словам юристов, с тех много чего изменилось (я сейчас не про кодексы, законы, а именно их применение, практика) На юридических сайтах и т.д. можно найти "множество" решений суда, которые признавали право собственности на квартиру по таким договорам.
Lawyer , самое главное, ответьте, плиз, если уйти от этих примеров и теории: Как суды признают право собственности на квартиру по "незаключенным договорам"? Они бы тогда просто не признавали.
Lawyer пишет: цитата: Вы в корне путаете категории "признание права" и "заключенность сделки".
Lawyer , не путаю. Статья 550. ...
Снежана, Вы с нейрохирургами тоже, обложившись справочниками, будете спорить о том, как правильнее операции на мозг делать? Честно? Мне жаль своего времени на убеждение кого-либо. Я здесь не в суде и не на работе, чтобы доказывать что именно имел в виду и насколько прав очередной изысканный вами "знакомый юрист" или некий кандидат наук. Не нравится, что Вам говорит специализирующийся на этом, но незнакомый Вам юрист? Не воспринимайте его слова, не обращайтесь к нему с вопросами. Это так просто. Вы вполне можете ориентироваться на слова вышеупомянутых Вами "нескольких юристов". Ну или, как вариант, считать, что Вы и сами лучше всех во всем разбираетесь.
цитата:
Приведенный пример (ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ), считаю, не совсем соответствует сущестующей действительности (год 2003).
Рад за Вас и Ваше мнение. Тем не менее, у нас много сводных актов высших судебных органов еще аж 90-х годов, которые суды применяют как отче наш. А, например, вексельное обращение, которое к ПИКу имеет самое непосредственное отношение, у нас вообще регулируется правовым актом аж 30-х годов. И что? Да ничего. Это нормально. Это носить круглогодично одну куртку, не меняя ее с 2003 года, может некоторым показаться странным. Здесь же иные критерии для оценок.
цитата:
По словам юристов, с тех много чего изменилось (я сейчас не про кодексы, законы, а именно их применение, практика)
Да вот очень жаль, что не про кодексы и законы. Потому как в отличие, скажем, от налогового права, в части рассматриваемых вопросов заключения договоров купли-продажи договоров недвижимости каких-либо значимых изменений в праве с 2003 года не наблюдается. С чего бы это практика должна была повернуть, причем аж забив на прямо озвученную позицию вышки, как по-Вашему?
цитата:
На юридических сайтах и т.д. можно найти "множество" решений суда, которые признавали право собственности на квартиру по таким договорам. Lawyer , самое главное, ответьте, плиз, если уйти от этих примеров и теории: Как суды признают право собственности на квартиру по "незаключенным договорам"? Они бы тогда просто не признавали.
Ну вот, а говорите, что не путаете категории. Если бы не путали, то так бы вопрос не ставили. Договор - это соглашение двух или более лиц, направленное на установление (в нашем случае) гражданских прав и обязанностей. Иными словами - это основание возникновения обязательств. Ну так вот и попробуйте для разнообразия найти в указанных Вами источниках судебное решение не о признании права собственности, а о понуждении к исполнению обязательств по незарегистрированному договору купли-продажи с незарегистрированной собственностью у продавца. Если найдете - сильно меня удивите.
Я уже выше отмечал (в двух словах) что такое иски о признании. Это особый способ защиты интересов лица, отличный от понуждения к исполнению договорных обязательств. Да, они реально заявляются на практике даже когда документы - кривые. Да, общие суды могут пойти навстречу по таким искам на основании оценок всех имеющихся материалов и даже таких кривых документов, как упомянутый вами незаключенный договор (а могут и не пойти - здесь уже наступают риски). Однако все это ни на минуту не делает такой договор нормальным. Он в подобном процессе будет играть скорее роль источника, позволяющего суду, оценив его в совокупности с иными документами, понять таким образом существующее положение вещей и правильно уяснить действительную заложенную волю сторон в рассматриваемых отношениях. Уяснив волю, осознав фактическое исполнение или неисполнение своих обязательств сторонами, оценив иные материалы дела, суд и принимает решение, к которому посчитает необходимым склониться.
PS Скажите спасибо общим судам, они действительно часто стараются защитить обычных граждан, исходя из критериев справедливого возмещения (в виде предоставления) понесенного гражданином бремени. И судьи здесь, особенно при спорах с компаниями, не раз допускали т.н. "защищающие" граждан решения, которые, случается, вызывают обоснованные сомнения с точки зрения их безусловного соответствия закону (хотя и рисков иного подхода суда, повторюсь, никто не отменяет).
Отправлено: 04.02.09 21:59. Заголовок: Lawyer вы как то нег..
Lawyer вы как то негативно трактуете то что написано в "обзоре практики..." Там ведь в том самом 5 пункте говорится, что да как договор КП недвижимости это не проходит по нормаам ГК. Но в этом же пункте говорится о возможности рассмотрения судом данного договора как задатка, займа или других форм (там приводятся варианты и аргументы). Собственно весь этот обзор практики склоняет к тому что правильно рассматривать такие договоры так: "В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"." А что значит применение ЗоЗПП объясните нам пожалйста, как специалист. И чем это нам грозит?
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 16
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация вкл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума